飲食店のスケルトン渡しとは？原状回復との違いと契約書で確認すべきポイント

飲食店の閉店や移転を考える際、「スケルトン渡し」という言葉を目にすることがあるでしょう。しかし、原状回復との違いや契約書のどこを確認すべきかが分からず、不安を感じる方も多いかもしれません。本記事では、スケルトン渡しの基本から費用の目安、契約書で確認したいポイント、注意点まで解説します。

スケルトン渡しとは

まずは、スケルトン渡しの言葉の意味と求められる理由をみていきましょう。

スケルトン渡しの定義と物件の状態

スケルトン渡しとは、店舗やテナントを退去する際に、内装や設備、造作などを撤去し、コンクリート打ちっぱなしの状態（スケルトン）にして貸主へ返却することです。「スケルトン返し」や「スケルトン仕上げ」などとも呼ばれます。

飲食店では、店内の内装に加え、厨房設備やカウンター、ダクトなども撤去の対象になることがあり、スケルトン工事が必要になるケースも少なくありません。こうした工事費用は、借主が負担するのが一般的です。

スケルトン渡しが求められる理由

貸主がスケルトン渡しを求める主な理由は、次のテナントが内装を自由に設計できる状態で物件を引き渡すためです。前の借主の設備やレイアウトが残っていると、業態や用途が異なる新テナントにとって使いづらい場合があります。また、既存設備の不具合や修繕責任の所在を明確にできる点も、スケルトン渡しが選ばれる理由の一つです。

スケルトン渡しと原状回復・居抜きの違い

スケルトン渡しと混同されやすい言葉に、原状回復や居抜きがあります。ここでは、スケルトン渡しと原状回復・居抜きの違いを解説します。

スケルトン渡しと原状回復との違い

原状回復とは、物件を借りた当初の状態に戻すことです。入居時がスケルトン状態だった場合は、退去時にもスケルトン渡しが求められます。一方、入居時に内装や設備が残っていた物件では、その状態に近づけるのが原状回復の基本です。

これに対してスケルトン渡しは、入居時の状態にかかわらず、内装や設備、造作などをすべて撤去し、建物の躯体が見える状態で返却することを指します。スケルトン渡しは一般的な原状回復工事よりも解体範囲が広く、工期が長期化しやすく、費用も高くなる傾向があります。

スケルトン渡しと居抜きとの違い

居抜きとは、内装や設備などを残したまま、店舗を次の借主へ引き継ぐ方法です。スケルトン渡しが、退去時に内装や設備を撤去して貸主に返却するのに対し、居抜きは、それらを残した状態で引き継ぐ点が大きく異なります。居抜きでは、飲食店で使える厨房機器やレイアウトをそのまま活用できるため、次の借主は開業コストを抑えやすく、前の借主にとっても撤去費用の負担を軽くできる可能性があります。

スケルトン渡しにかかる費用の目安

スケルトン渡しにかかる費用は、店舗の広さや立地、業態によって大きく変わります。ここでは、飲食店オーナーが把握しておくべき費用の目安と内訳を解説します。

スケルトン渡しの坪単価の目安

スケルトン渡しにかかる費用は、飲食店では1坪あたり5万円〜15万円前後が目安です。ただし、実際の金額は店舗の広さや設備の内容、立地条件によって変わります。カフェのような軽飲食店は設備が比較的シンプルなため、解体費用も抑えられる傾向があります。一方、焼肉店やラーメン店のように厨房設備が多く、排気設備が複雑な店舗では、費用が高くなりやすいでしょう。

同じ広さの店舗でも、階数や搬出経路、エレベーターの有無、ダクトや配管の状況によって工事の手間は大きく変わります。商業ビルや複合施設では、作業時間や搬出方法に制限があることもあり、その分費用が上がるケースもあります。坪単価だけで判断せず、まずはおおまかな相場を把握したうえで、実際には個別に見積もりを取ることが大切です。

スケルトン渡しにかかる主な費用

スケルトン渡しにかかる費用で、大きな割合を占めるのが内装の解体費です。壁や床、天井などの内装材を撤去する作業に加え、厨房設備や空調、ダクト、配管などの取り外し費用もかかります。特殊な内装材や大型の設備機器がある場合は、解体作業の手間が増えるため、費用も高くなりやすいでしょう。

撤去した内装材や古い設備機器を処分するための廃棄物処理費も必要です。飲食店では廃材の量が多くなりやすく、分別や運搬のコストがかさむこともあります。ほかにも、人件費や養生費、機材の使用料といった諸経費が加わる場合があります。見積もりを見るときは総額だけではなく、費用の内訳まで確認することが大切です。

スケルトン渡しは必ず必要？賃貸契約書で確認すべきポイント

スケルトン渡しが必要かどうかは、賃貸借契約書の内容によって決まります。十分に確認しないまま進めると、退去時に想定外の原状回復費用が発生するおそれもあります。ここでは、賃貸借契約書で確認しておきたいポイントを解説します。

原状回復の範囲に関する条文

まずは、賃貸借契約書の「原状回復」や「明け渡し」に関する条文を確認しましょう。どこまで原状回復を行うのか、どの範囲まで借主が負担するのかが記載されています。契約書に「退去時はスケルトン渡し」などと明記されている場合はスケルトン渡しが必要です。基本条項にスケルトン渡しに関する条件がなくても、特約に記載されていることもあります。契約書の末尾や別紙に「特約事項」「特記事項」などの項目がないかもチェックすることが大切です。

図面や写真などの添付資料

契約書本文だけでなく、図面や写真などの添付資料も確認します。特に重要なのが、入居時点の物件状態を示す図面や現況写真です。これらの資料は、どこまでが借主の施工範囲なのか、どの設備や傷が入居前からあったものなのかを判断する材料になります。スケルトン渡しが求められる物件では、貸渡し時点の図面が添付されていることもあり、退去時の撤去範囲を見極める基準になります。

契約書の表現が曖昧な場合は、契約締結前に貸主や管理会社へ書面で確認を取っておくと安心です。あわせて、添付資料が不十分な場合は、入居前の状態を写真に残しておくと、退去時のトラブル防止に役立ちます。

スケルトン渡しでトラブルを避けるための注意点

スケルトン渡しをスムーズに進めるためには、解体範囲を確認し、余裕をもってスケジュールを決め、借主や管理会社への相談が大切です。それぞれのポイントを紹介します。

解体範囲を自己判断しない

賃貸借契約書にスケルトン渡しと記載されていても、どこまで撤去するかは物件によって異なる場合があります。基本的に契約書の「原状回復」や「明け渡し」に関する条文に借主負担の工事範囲が記載されているので確認しましょう。あわせて、契約書の末尾や別紙にある「特約事項」も確認が必要です。

ダクトや配管、空調設備、看板などが借主負担の撤去対象に含まれるかどうかは、契約内容や物件の条件によって変わります。ビルテナントでは、共用設備や標準的な設備が貸主負担となる場合や、解体業者が指定されている場合もあります。

自己判断で工事を進めると、解体不足で追加工事が必要になったり、反対に不要な部分まで撤去して余計な費用がかかったりするおそれがあります。工事前に契約書や図面を確認しましょう。

余裕をもって工事スケジュールを決める

スケルトン渡しの工事は、想像以上に時間がかかることがあります。騒音や共用部の使用制限によって作業時間が限られることもあり、予定どおりに進まない場合も。スケルトン渡しが必要になりそうだとわかった時点で、退去日から逆算して準備を始めましょう。

余裕を持って複数の業者に相談し、工事期間だけでなく、見積もり取得や確認作業にかかる時間も見込んでおきます。明け渡しが遅れると、追加の賃料や違約金が発生するおそれもあります。ゆとりのあるスケジュールを組むことが大切です。

貸主や管理会社へ事前に相談する

契約書を読んでも判断しにくい点があれば、必ず工事着手前に貸主や管理会社へ相談しておくことが大切です。特に、どこまで撤去が必要か、残してよい設備はあるか、工事日程や共用部の使用に関するルールはどうなっているかなどは、早めに確認しておくと安心です。

必要に応じて、工事のどの段階で確認が必要かもすり合わせておくとよいでしょう。やり取りは口頭だけで済ませず、メールや書面で記録を残しておくことが、後のトラブル防止につながります。

スケルトン渡しをスムーズに進めるための手順

スケルトン渡しをトラブルなくスムーズに進めるために、契約書の確認から明け渡し前の最終確認まで、基本的な流れを押さえておきましょう。

賃貸借契約書の内容を確認する

スケルトン渡しが必要になったら、最初に賃貸借契約書を確認しましょう。特に見ておきたいのは、「原状回復」や「明け渡し」に関する条文です。スケルトン渡しが明記されているか、借主負担の撤去範囲がどこまでかを確認しておくことで、認識違いによるトラブル防止につながります。あわせて、契約書の末尾や別紙にある特約事項、図面、写真などの添付資料の確認も大切です。

貸主や管理会社へ相談する

続いて、貸主や管理会社へ早めに相談します。契約書を読んでも判断しにくい点がある場合は、そのまま工事を進めず、事前に確認しておくと安心です。どこまで撤去が必要か、残してよい設備はあるか、工事日程や共用部の使用ルールはどうかなど、実務に関わる点を整理して工事中のトラブルを防ぎましょう。

見積もりを取り工事範囲を決める

貸主や管理会社との合意が取れたら、複数の業者から見積もりを取り、工事範囲を具体的に決めていきます。見積もりを確認する際は、金額の安さだけで判断せず、どの作業が含まれているか、追加費用が発生しそうな項目はないかまで確認することが大切です。解体範囲が曖昧なままだと、工事後に追加対応が必要になることもあります。契約内容と現場の状況を照らし合わせて整理しておきましょう。

退去日から逆算して準備する

スケルトン渡しを進める際は、退去日から逆算し、何をいつまでに行うかを整理しておきましょう。契約内容の確認、工事範囲の整理、見積もり取得、工事日程の確定、明け渡し前の確認といった流れを時系列で把握しておくと、準備を進めやすくなります。

工事本体だけでなく、業者選定や日程調整、廃材の搬出手配にも相応の時間がかかります。各工程に余裕を持たせたスケジュールを組んでおくことが、明け渡しまでをスムーズに進めるうえで重要です。

明け渡し前に状態を確認する

工事完了後はそのまま引き渡すのではなく、状態を自分で確認してから明け渡すことが大切です。契約で求められた範囲まで撤去できているか、残置物はないか、共用部に傷や汚れがないかを確認しておくことで、引き渡し直前の手直しやトラブル防止につながります。

可能であれば貸主や管理会社に立ち会ってもらい、仕上がりをその場で確認しておくと、解体範囲や明け渡し状態をめぐる行き違いを防ぎやすくなります。

スケルトン渡しの負担を抑えるなら居抜きという選択肢もある

スケルトン渡しの費用負担を抑えたい場合は、居抜きという選択肢も検討できます。内装や設備をそのまま引き継げれば解体工事の範囲を減らせ、撤去・原状回復にかかる費用負担を抑えられる可能性があります。

居抜きのメリット

居抜きのメリットは、解体工事の範囲を減らせることで退去にかかるコストと時間を減らせることです。飲食店で使える厨房機器やカウンター、客席レイアウトをそのまま活用してもらえれば、スケルトン渡しと比べて費用負担は大きく異なります。造作や設備を次の借主へ有償で譲渡できる場合は、造作譲渡料として収入を得られるケースも。次の借主にとっても開業時の初期費用を抑えやすいため、条件が合えば双方にメリットのある選択肢といえます。

居抜きを進める前に確認すべきこと

居抜きでの引き継ぎは、借主だけの判断で進められるものではなく、貸主の承諾が必要なのが一般的です。物件によっては契約上スケルトン渡しが前提となっている場合もあるため、まずは賃貸借契約書の内容を確認し、貸主や管理会社へ相談しましょう。また、次の借主が見つからなければ居抜きは成立しないため、閉店を決めた段階で早めに動き始めることが重要です。

飲食店のスケルトン渡しの負担を抑えるなら、居抜きも検討しよう

スケルトン渡しとは、飲食店の退去時に内装や設備、造作などを撤去し、躯体のみの状態で貸主へ返却することです。ただし、原状回復の範囲は契約内容によって異なります。工事範囲を自己判断せず、賃貸借契約書や特約、添付資料を確認したうえで、貸主や管理会社へ早めに相談することが大切です。

閉店コストを抑えたい場合は、居抜きという選択肢も検討してみてください。
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