飲食店でよくある大家と店子のトラブル9選｜家賃・原状回復・契約解除の対処法 

飲食店を経営していると、家賃の支払いや賃料増額、修繕、閉店時の原状回復費用などをめぐり、大家と店子の間でトラブルが生じることがあります。特に退去や契約解除の場面では、原状回復の範囲や費用負担などをめぐって話し合いが必要になることもあります。

本記事では、飲食店でよくある大家と店子のトラブル事例を紹介し、原状回復や契約解除をめぐるトラブルへの対処法や、未然に防ぐためのポイントを解説します。

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大家と店子の間でトラブルが起きる理由

飲食店で大家と店子の間にトラブルが起きるのは、家賃や修繕、設備の扱い、原状回復など、費用負担や契約条件をめぐって双方の認識にずれが生じやすいためです。飲食店の賃貸店舗では、内装や厨房設備を設置して営業することが多く、住宅とは異なる契約条件や特約が設けられていることも、トラブルが生じる要因です。

また、近年は物価上昇に伴う修繕・工事費の上昇や、エリアによって店舗賃料が上昇する動きもみられます。飲食店の倒産件数も高水準で推移しており、閉店・退去時には原状回復や設備の扱い、賃貸借契約の終了条件をめぐって調整が必要になる場面もあります。こうした負担や条件について認識が食い違うと、トラブルにつながりやすくなります。

参考：日本不動産研究所「店舗賃料トレンド」

参考：帝国データバンク「『飲食店』の倒産動向（2025年）」

飲食店でよくある大家と店子のトラブル9選

飲食店の賃貸借契約では、営業中から閉店・退去時まで、さまざまな場面で大家と店子のトラブルが生じることがあります。ここでは、飲食店で起こりやすい代表的なトラブルを紹介します。

①家賃滞納・支払い遅延をめぐるトラブル

家賃の滞納や支払い遅延は、大家と店子の間で起こりやすいトラブルの一つです。飲食店では、売上の減少や資金繰りの悪化によって一時的に家賃の支払いが難しくなることもありますが、賃料の支払いは賃貸借契約における店子の重要な義務です。

滞納が続けば、大家から支払いを求められるだけでなく、契約解除や店舗の明け渡し請求に発展する可能性があります。ただし、家賃を一度滞納しただけで直ちに契約を解除できるとは限らず、滞納期間や金額、これまでの支払い状況などを踏まえて、大家と店子の信頼関係が破壊されたといえるかどうかが判断されます。

資金繰りの悪化などで支払いが難しい場合は、そのまま放置せず、早めに大家へ事情を説明しましょう。支払時期や支払い方法について事前に協議することで、トラブルの深刻化を防げる場合があります。

②賃料増額請求をめぐるトラブル

物価上昇や周辺相場の変動を理由に、大家から賃料の増額を求められることがあります。その根拠となるのが、借地借家法第32条（借賃増減請求権）です。同条では、固定資産税などの負担の増減や経済事情の変動、近隣相場との不均衡が生じた場合、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。

この規定は、大家からの増額請求だけでなく、店子からの減額請求も認めています。重要なのは、増額を請求されたからといって、直ちに新しい賃料で合意したことになるわけではないという点です。話し合いで合意できない場合は、原則としてまず調停を申し立て、解決しない場合は訴訟で相当な賃料額が判断されることになります。

賃料の増減をめぐって意見が分かれた場合は、対立を深めるのではなく、近隣の賃料相場や固定資産税などの負担状況を確認し、客観的な資料をもとに協議することが大切です。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第32条」

③営業時間や臭気・騒音による近隣クレームトラブル

飲食店では、深夜営業による騒音や来店客の話し声、排気ダクトからの臭気などを原因として、近隣住民や周辺店舗から苦情が寄せられることがあります。こうしたクレームが続くと、大家から改善を求められたり、契約内容に反している場合には是正を求められたりすることもあります。

賃貸借契約では、営業時間や用途、設備の使用方法などについて条件が定められている場合があります。契約内容を確認するとともに、排気設備の点検や臭気対策、店外での話し声への注意喚起など、原因に応じた対応を行うことが大切です。近隣への配慮を日頃から続けることで、大家とのトラブルに発展するのを防ぎやすくなります。

④修繕義務の範囲をめぐるトラブル

設備の故障や建物の老朽化が生じた際、修繕費を大家と店子のどちらが負担するのかをめぐってトラブルになることがあります。

民法第606条では、賃貸人は原則として賃貸物の使用・収益に必要な修繕を行う義務を負うと定められています。ただし、店子の責任によって修繕が必要になった場合は、この限りではありません。

実務上は、建物本体や構造部分、共用設備などは大家、店子が設置した内装・造作や専用設備などは店子が費用を負担する形で整理されることがあります。ただし、事業用店舗では契約や特約によって負担範囲が細かく定められていることも多いため、一律に判断することはできません。

そのため、修繕が必要になった場合は、まず賃貸借契約書や特約を確認し、誰がどこまで費用を負担するのかを大家と協議することが大切です。自己判断で修繕を進めると費用負担をめぐるトラブルにつながる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

出典：e-Gov法令検索「民法第606条」

⑤契約更新・更新料をめぐるトラブル

契約期間の満了時には、更新の可否や更新料の支払いをめぐってトラブルが生じることがあります。普通建物賃貸借契約について、借地借家法第26条では契約更新のルールが定められており、第28条では、大家が更新を拒絶するには正当事由が必要とされています。そのため、契約期間が満了したという理由だけで、大家が一方的に更新を拒絶できるとは限りません。

一方、更新料の支払いについては、賃貸借契約に更新料の定めがあるかどうかを確認する必要があります。更新時期が近づいてから条件を確認すると、想定していなかった費用負担をめぐってトラブルになることもあります。

契約期間や更新条件、更新料の有無・金額は、契約締結時だけでなく更新前にも確認し、不明な点があれば早めに大家と協議しておくことが大切です。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第26条・第28条」

⑥原状回復（スケルトン返し）費用をめぐるトラブル

閉店や退去時には、原状回復の範囲や費用負担をめぐって大家と店子の間でトラブルになることがあります。飲食店では、契約で「スケルトン返し」が定められている場合もあり、内装や厨房設備の撤去にまとまった費用がかかることがあります。

民法第621条では、賃借人は原則として、通常の使用による損耗や経年変化を除き、賃借物に生じた損傷を原状に戻す義務を負うとされています。ただし、事業用店舗では、原状回復の範囲やスケルトン返しについて契約や特約で定められていることもあるため、契約内容の確認が重要です。

退去時に想定外の費用負担が生じないよう、工事を始める前に原状回復の範囲や工事内容、費用の根拠を確認し、不明な点があれば大家と協議しておきましょう。

出典：e-Gov法令検索「民法第621条」

⑦保証金・敷金返還をめぐるトラブル

退去後には、保証金や敷金の返還額をめぐって大家と店子の間でトラブルになることがあります。

民法第622条の2では、敷金について、賃貸借が終了して物件を明け渡した後、未払い賃料や原状回復費用など賃貸借に基づく債務を差し引いた残額を返還すると定められています。名称が「保証金」であっても、賃料などの債務を担保する目的で預けている金銭は、敷金として扱われる場合があります。

一方、事業用店舗では、保証金の償却や返還条件などが契約で定められていることもあります。保証金が高額になることもあるため、原状回復費用や未払い賃料などとして差し引かれる金額によっては、返還額が想定より少なくなる場合があります。

また、何の費用がいくら差し引かれたのか分かりにくいと、精算内容をめぐってトラブルになりかねません。退去時には賃貸借契約書を確認するとともに、精算内容や費用の根拠、返還額の計算方法を確認することが大切です。

出典：e-Gov法令検索「民法第622条の2」

⑧中途解約違約金・明け渡し請求をめぐるトラブル

契約期間中に閉店・退去する場合、賃貸借契約の内容によっては中途解約違約金が発生することがあります。違約金の有無や金額、支払条件は契約ごとに異なり、想定以上の負担となることもあります。そのため、閉店を決める前に解約条項を確認しておくことが重要です。

また、家賃滞納や無断転貸などの契約違反が続き、大家と店子の信頼関係が損なわれたと判断される場合には、契約解除や店舗の明け渡し請求に発展する可能性があります。ただし、契約違反があったからといって、直ちに明け渡しが認められるとは限りません。

中途解約を検討する際は、解約予告期間や違約金、解除条件などを事前に確認し、不明な点があれば早めに大家と協議しておきましょう。条件によっては、退去時期や費用負担について調整できる場合もあります。

⑨無断で居抜き売却・賃借権の譲渡や転貸を進めるトラブル

飲食店を閉店する際、内装や厨房設備などを残したまま次の事業者へ引き継ぐ「居抜き売却」を検討することがあります。

居抜き売却そのものに問題があるわけではありませんが、次の事業者への引き渡しに伴って賃借権を譲渡したり、店舗を転貸したりする場合、民法第612条では原則として賃貸人の承諾が必要とされています。そのため、大家との必要な調整を行わないまま譲渡条件などを確定させてしまうと、契約条件との食い違いからトラブルになる可能性があります。

一方、居抜き売却を検討した段階で、自分だけで大家との交渉を進める必要はありません。実務では、まず居抜き売却の専門業者へ相談し、賃貸借契約の内容や売却の進め方を整理したうえで、業者とともに大家・管理会社へ相談・調整していく方法があります。

「買取の神様」では、店舗の査定だけでなく、大家・管理会社との交渉もサポートしています。大家への伝え方や売却の進め方に迷っている場合は、閉店や売却を検討し始めた段階で、まずはお気軽にご相談ください。

出典：e-Gov法令検索「民法第612条」

原状回復費用はどこまで負担する？トラブルを防ぐ法的ポイント

退去時に高額な費用負担をめぐってトラブルになりやすいのが、原状回復です。民法上の基本ルールに加えて、飲食店などの事業用店舗では賃貸借契約や特約の内容も重要になるため、退去前に確認しておきましょう。

原状回復義務の基本ルール

原状回復とは、退去時に物件に生じた損傷などを回復することを指します。ただし、借りた当初の状態にすべて戻すという意味ではありません。

民法第621条では、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負いますが、通常の使用による損耗や経年変化は原則として対象外とされています。また、賃借人の責任によらない損傷についても原状回復義務を負わないと定められています。

そのため、退去時に発生したすべての修繕費用を店子が負担するとは限りません。ただし、事業用店舗では賃貸借契約や特約によって原状回復の範囲が定められていることもあるため、契約内容とあわせて確認する必要があります。

出典：e-Gov法令検索「民法第621条」

通常損耗と特別損耗の違い

通常損耗とは、通常の使用を続けるなかで生じる損耗を指し、原則として原状回復義務の対象外です。

一方、店子の故意・過失や、通常の使用を超える使い方によって生じた破損・著しい汚損などは、特別損耗として店子が原状回復費用を負担する可能性があります。

飲食店では、床や壁の汚れ、厨房設備周辺の油汚れ、設備の破損などが原状回復の対象になることがあります。ただし、どこまでが通常の使用による損耗で、どこからが店子の負担になるかは、汚損・破損の程度や原因、契約内容などによって異なります。

出典：e-Gov法令検索「民法第621条」

事業用店舗では契約・特約の内容を確認する

飲食店などの事業用店舗では、「退去時にスケルトン状態まで戻す」「店子が設置した内装や造作を撤去する」など、原状回復について具体的な特約が定められていることがあります。

民法上は通常損耗や経年変化が原状回復義務の対象外とされていますが、事業用物件では、契約や特約によって店子の負担範囲が広く定められている場合があります。実際の負担範囲は契約内容や個別事情によって判断が異なるため、住宅向けの原状回復ルールだけで判断しないことが重要です。

特にスケルトン返しが定められている場合は、撤去する設備や内装、工事範囲、費用負担について退去前に確認しておきましょう。不明確な点がある場合は、工事を始める前に大家や管理会社と協議しておくことで、退去時のトラブルを防ぎやすくなります。

参考：不動産適正取引推進機構「事業用建物の原状回復に関するQ&A」

大家と店子のトラブルが発生した場合の具体的な対処手順

トラブルが生じた場合でも、早い段階で適切に対応することで、問題の深刻化を防ぎやすくなります。ここでは、大家と店子の間で問題が起きた際に取るべき基本的な対処手順を解説します。

契約書を確認し争点を明確にする

トラブルが発生した際は、まず賃貸借契約書を確認することが判断の前提となります。原状回復の範囲、違約金条項、修繕義務の分担など、どの条項が問題となっているのかを整理しておく必要があります。感情的な主張を交わす前に、契約内容と事実関係を照らし合わせることが重要です。争点を明確にしておくことで、不要な対立を避けやすくなります。

請求金額の妥当性を検証し証拠を保全する

高額な請求を受けた場合は、その内訳と根拠を確認することが不可欠です。工事見積書の内容や単価、施工範囲が契約と整合しているかを検証します。可能であれば相見積もりを取得し、相場との比較も行うとよいでしょう。やり取りは口頭で済ませず、メールや書面で記録を残しておくことが重要です。写真や図面、過去の修繕履歴なども保全しておくことで、後の紛争に備えられます。

冷静に協議を進め解決策を模索する

契約解釈に違いがあっても、直ちに法的手続きへ進む必要はありません。まずは双方の主張と根拠を整理し、冷静に協議を行うことが現実的です。工事範囲の見直しや費用の減額、分割払いなど、合意可能な落としどころが見つかる場合もあります。感情的な対立は交渉を硬直させます。事実と契約に基づいた話し合いが解決への近道です。

内容証明郵便の送付や調停・訴訟を検討する

協議で解決しない場合は、内容証明郵便を利用して、請求への異議や契約解除の通知などを行う方法があります。内容証明郵便を利用すれば、いつ、どのような内容の文書を相手へ送ったのかを記録として残せます。

それでも合意に至らない場合は、民事調停や訴訟を検討します。民事調停は、当事者同士の話し合いによる解決を目指す裁判所の手続きで、原則として簡易裁判所に申し立てます。訴訟に進む場合は、請求内容や金額によって管轄する裁判所が異なります。

調停や訴訟には時間や費用もかかるため、手続きに進む前に弁護士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

大家と店子のトラブルを未然に防ぐための対策

大家と店子のトラブルは、問題が表面化してから対処するよりも、あらかじめ備えておくことで防げる可能性があります。契約締結時から営業中、そして閉店を決めた段階まで、各場面で取るべき予防策を解説します。

契約締結時に原状回復・違約金条項を確認する

契約時に原状回復の範囲や違約金の条件を十分に確認しておくことが、将来のトラブル防止につながります。特に「スケルトン返し」や中途解約違約金の条項は、退去時に大きな負担となる可能性があります。条文が曖昧な場合は、そのまま署名せず説明を求める姿勢が重要です。契約内容を理解しないまま締結することが、後の紛争の原因となります。

営業中からリスク管理を徹底する

営業中の対応も、退去時の紛争を左右します。設備の不具合や修繕履歴は記録に残し、必要なやり取りは書面で保存しておくべきです。近隣クレームや賃料交渉についても、感情的な対応は避けることが重要です。日常の積み重ねが信頼関係を築きます。結果として、問題が生じた際の協議も円滑に進みやすくなります。

閉店を決めた段階で契約内容を確認し事前協議を行う

閉店を決めた場合は、まず賃貸借契約を確認し、解約予告期間や原状回復の条件、居抜き売却の可否などを整理しておきましょう。そのうえで、必要に応じて専門業者へ相談しながら、大家や管理会社と退去時期や原状回復の範囲などを事前に協議することが大切です。

早い段階から条件を確認・調整しておくことで、退去直前になって想定外の費用や条件が判明するリスクを抑えやすくなります。

原状回復工事の見積もり内容を確認する

原状回復工事では、工事範囲や費用の内訳を事前に確認することが大切です。可能であれば複数の見積もりを取得し、工事内容や単価を比較すると、費用が妥当か判断する材料になります。

ただし、賃貸借契約で施工業者が指定されている場合など、自由に業者を選べないこともあります。その場合でも、見積書の工事項目や施工範囲、費用の根拠を確認し、不明な点があれば工事前に大家や管理会社へ確認しておきましょう。

実際に解決した大家と店子のトラブル事例

大家と店子のトラブルは、適切に対応すれば解決できるケースも少なくありません。ここでは、実際に協議や調停を通じて収束した代表的な事例を紹介します。

事例1：原状回復費用800万円を請求され交渉で400万円に減額したケース

閉店に伴い退去した飲食店に対し、大家からスケルトン工事費用として800万円の請求がありました。内訳を確認すると、契約上の負担範囲を超える可能性がある工事まで含まれていたため、契約条項と工事内容を精査し再見積もりを取得しました。その結果、工事範囲の見直しと単価調整が行われ、最終的に400万円で合意に至りました。請求をそのまま受け入れず、根拠を確認することの重要性が示された事例です。

事例2：賃料増額請求を調停で解決し賃料額に合意したケース

周辺相場の上昇を理由に賃料の大幅な増額を求められたケースです。双方の主張が平行線となったため、簡易裁判所の調停を利用しました。近隣の賃料相場や物件条件を資料として提出し、第三者を交えた話し合いを重ねた結果、当初請求額よりも低い金額で合意しました。感情的な対立を避け、公的手続きを活用したことが円滑な解決につながりました。

事例3：騒音クレームから営業時間短縮で円満解決したケース

深夜営業による来客の騒音が問題となり、大家から是正を求められた事例です。契約書に営業時間の明確な制限はありませんでしたが、近隣環境への配慮を優先し、営業時間を1時間短縮することで合意しました。併せて防音対策も実施し、クレームは解消されました。早期に協議し柔軟な対応を取ったことが、契約解除に至らず解決した要因です。

大家と店子のトラブルを防ぐには営業中から退去時まで計画的な対応を

大家と店子のトラブルは、契約内容の確認不足や準備の遅れによって拡大することがあります。営業中から原状回復や違約金条項を意識し、閉店を決めた段階で契約内容を確認して、必要な調整を早めに進めることが重要です。事前確認と計画的な対応が、不要な紛争を防ぐポイントです。

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