飲食店の売却方法｜居抜き売却と譲渡の違い、高値で売るポイントまで解説

飲食店の閉店を検討しているけど、「閉店コストを抑えたい」「できるだけ高く売却したい」と迷っている方も多いのではないでしょうか。この記事では、飲食店を売却するメリットから、居抜き売却と事業譲渡の違い、具体的な売却の流れ、高値で売却するためのポイント、注意すべき事項まで解説します。飲食店の売却を検討されている方は、参考にしてください。

飲食店を売却するメリットとは？

飲食店を売却する最大のメリットは、閉店コストを削減しながら利益を得られる点です。

通常の閉店では借りたときの状態に戻す原状回復工事が必要ですが、売却ならこの費用が不要になります。買い手にとっても初期投資を抑えられる魅力があり、スピーディーな売却につながります。引き渡し直前まで営業を続けられるため、収益を維持しながら事業整理が可能です。さらに内装や設備の状態によっては有償で譲渡でき、造作譲渡料を得られる可能性も。事業譲渡では営業権も評価されるため、大きな収入が見込めます。

飲食店の売却方法の種類

飲食店の売却には、大きく分けて「居抜き売却」と「事業譲渡による売却」があります。それぞれの特徴を理解し、状況に応じて最適な方法を選びましょう。

居抜き売却

居抜き売却（造作譲渡）とは、店舗の設備や内装を残した状態で買い手に引き継ぐ方法です。厨房機器、テーブル、椅子、空調設備といった造作を売却し、その対価として造作譲渡料を受け取ります。売却の対象は造作のみで、物件の貸主（家主）と買い手（新借主）との間で新たに賃貸借契約を結び直すことが前提です。

居抜き売却のメリット

• 原状回復工事が不要で、高額な撤去費用を削減できる
• 造作譲渡料として現金収入を得られる
• 比較的短期間で買い手が見つかりやすい
• 引き渡し直前まで営業を続けられる

居抜き売却のデメリット

• 立地や建物の賃貸条件によっては、貸主の承諾を得られない場合がある
• 売却益は基本的に造作の価値に限定される

事業譲渡による売却

事業譲渡による売却とは、店舗の設備や内装だけではなく、従業員、取引先、ブランド、ノウハウなど、事業全体を包括的に売却する方法です。営業権（のれん）も評価対象となり、より高額な売却が期待できます。

事業譲渡のメリット

• 営業権を含めた事業全体の価値が評価され、高額な譲渡益を得られる可能性がある
• 従業員の雇用を継続できる
• 培ってきたブランドや顧客基盤を次の経営者に引き継げる
• 取引先との関係も維持される

事業譲渡のデメリット

• 譲渡対象が広範に及ぶため、手続きが複雑になりやすい
• 買い手側の企業体力や戦略が大きく関わってくるため、居抜き売却に比べて買い手を見つけるのに時間がかかりやすい

飲食店を居抜き売却するための8つのステップ

居抜き売却をスムーズに進めるには、適切な手順を踏むことが重要です。ここでは、売却準備から引き渡しまでの8つのステップを解説します。

1. 契約書の確認

まずは物件の賃貸借契約書を確認し、居抜き売却が可能かどうかを調べます。

賃貸借契約書に「造作譲渡禁止」や「転貸禁止」などの特約がないか、また「解約予告期間」「原状回復義務の範囲」なども確かめます。リース設備がある場合はリース会社への連絡も必要です。契約内容によっては、居抜き売却ができないこともあるので早めに確認しましょう。

2. 専門業者へ相談

契約内容を確認したら、居抜き売却専門の仲介業者や不動産業者などに相談しましょう。専門業者は市場の動向を把握しており、賃貸借契約や法務・税務に関する経験や知識も豊富で適切な査定と効果的な買い手探しをサポートしてくれます。早めに信頼できる専門業者を選んでおくと安心です。

3. 貸主（家主）の承諾

居抜き売却には貸主（家主）の承諾が必要です。物件の買い手（新借主）と賃貸契約を結ぶのは借主です。事前に売却の意向を伝え、居抜き譲渡の許可と新しい借主の条件などについて交渉します。不安な場合は、専門業者に相談すると良いでしょう。

4. 専門業者による現地調査・査定

専門業者が物件を訪問し、内装や設備の状態、立地、周辺環境、賃貸条件などを調査します。この現地調査に基づき、市場相場や店舗の築年数・ブランド力を考慮した造作譲渡価格を算出します。

5. 居抜きの購入希望者を募集

査定額が決定したら、専門業者を通じて買い手を募集します。募集方法には、居抜き物件専門のマッチングサイトや不動産業のネットワーク、ウェブサイトでの告知など業者によってさまざまです。購入希望者には、店舗の写真、設備リスト、立地情報、価格などの詳細情報を提供します。

6. 売却条件交渉

購入希望者が現れたら、物件の内覧をした後で売却条件を交渉します。交渉内容は、造作譲渡価格、引き渡し時期、設備の動作保証範囲などです。双方が納得できる条件を見つけるため、柔軟な姿勢で交渉に臨みましょう。多くの場合、専門業者を介して価格の交渉が行われます。

7. 造作譲渡契約の締結

売却条件がまとまったら、貸主（家主）と購入希望者が面談し、貸主の合意を得ます。その後、売主と購入希望者との間で造作譲渡契約書を正式に締結します。

造作契約書に記載する主な内容

• 譲渡する設備の詳細リスト
• 造作譲渡価格と支払い方法
• 引き渡し日時
• 設備の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の範囲
• 契約解除の条件
• トラブル発生時の対応

8. 物件の引き渡し

買い手は貸主との間で新たな賃貸借契約を結びます。同時に売主は貸主の間の賃貸借契約を「解約」し、物件を引き渡します。

引き渡し時の確認事項

• すべての設備が契約通りの状態であるか
• 鍵の受け渡し
• 設備の操作方法の説明
• ライフライン（水道、電気、ガス）の名義変更手続き
• 取引先や近隣への挨拶

スムーズな引き継ぎができるよう、丁寧な対応を心がけましょう。

飲食店をより高値で売却するポイント

同じ条件の店舗でも、事前準備や交渉の進め方次第で売却価格は変わります。ここでは、飲食店を高く売却するためポイントを紹介します。

店舗の強みやデータをまとめる

買い手は、店舗の収益性と将来性を重視します。売上の推移、客単価、来店客層の傾向、座席の回転率などを具体的なデータにまとめておきましょう。数字に基づいた説明は説得力があり、買い手の安心材料になり、査定額アップが期待できます。

店舗を清潔で良好な状態に保つ

店舗の第一印象は売却交渉に影響します。内装を丁寧に清掃し、故障した設備を修理しておくことで、店舗の価値を高められます。買い手が「すぐに営業を始められる」と判断すれば、追加費用を検討せずにすみ、その分高い評価につながります。特に厨房設備や客席の清潔感は、好印象を与えるポイントです。

複数の業者から査定を受ける

仲介業者によって査定基準や評価ポイントは異なります。店舗の査定は、1社だけではなく複数の業者に依頼しましょう。提示された査定額を比較ことで、正確な相場を把握でき、交渉時の判断材料としても活用できます。特に造作譲渡料や仲介手数料の条件は業者ごとに差が出やすいため、比較検討は必須です。

飲食店売却の専門業者に依頼する

飲食店の売却は、通常の不動産取引とは異なるノウハウが必要です。飲食店売却に特化した仲介業者は、豊富な買い手ネットワークを持ち、契約条件の調整やトラブル回避にも精通しています。専門業者のサポートを受けることで、適正価格での成約はもちろん、相場以上の高値売却を実現できる可能性が高まります。

飲食店を居抜きで売却する際の注意点

飲食店の居抜き売却をトラブルなくスムーズに進めるために、注意すべきポイントを紹介します。

貸主（家主）の承諾は絶対に必要

飲食店の店舗を居抜き売却するには、貸主（家主）の承諾が不可欠です。飲食店側の売却準備が進んでも、貸主の承諾が得られなければ売却自体が取りやめになってしまう可能性もあります。飲食店の賃貸契約では早い段階での解約予告が必要なので、早め早めに動いて貸主と交渉しましょう。

リース契約の残りや設備の保証範囲を確認する

厨房機器などにリース契約が残っている場合、そのままでは譲渡できません。残りの支払いを清算するか、買い手への名義変更手続きを行う必要があります。

引き渡し後の設備故障について、売主がどこまで責任を負うかも契約書で明確にしておきましょう。保証対象の設備、保証期間、修理費用の負担者を明記しておくことで後のトラブルを防げます。

解約予告をする前に売却活動を始める

貸主（家主）への解約予告（退去通知）を出す前に、売却活動を始めます。解約予告を先に出してしまうと、期限までに売却しなければならない焦りから、価格交渉で不利な立場に立たされる可能性があります。専門業者と相談しながら、適切なタイミングで解約予告を行いましょう。

設備・内装の状態を正確に伝える

設備や内装の状態を正確に伝えることも重要です。厨房機器の使用年数やメンテナンス履歴、内装の劣化具合を明示することで、買い手は安心して判断できます。情報が不十分だと契約後のトラブルにつながり、価格交渉でも不利になります。誠実な情報開示は信頼を高め、スムーズな取引や高値売却につながるポイントです。

飲食店の売却に関するよくある質問（FAQ）

飲食店の売却について、よく寄せられる質問とその回答をまとめました。疑問を解消して、スムーズな売却を実現しましょう。

居抜き売却は、どれくらいの期間で完了しますか?

買い手の見つかりやすさや貸主の承諾にかかる時間によりますが、一般的には3ヵ月から6ヵ月程度が目安です。

立地条件が良く、設備が整っている店舗ほど早く売却できる傾向にあります。逆に、特殊な業態や設備の老朽化が進んでいる場合は、さらに時間がかかります。余裕を持ったスケジュールで売却活動を始めてください。

解約予告をした後に売却活動を始めても大丈夫ですか?

解約予告を出した後では、期限内に売却しなければならないプレッシャーから、価格交渉で不利になる可能性が高くなります。買い手に期限が迫っていることを察知され、値下げを強く求められるケースもあります。売却活動は解約予告を出す前に始め、買い手が見つかってから正式に解約予告を行うのが理想的です。

飲食店売却の際、仲介業者に支払う手数料の相場はどれくらいですか?

仲介業者の手数料は成功報酬型が主流です。造作譲渡料や事業譲渡価格に対して数%から10%程度が一般的な相場です。

業者によって料金体系が異なるため、複数の業者に見積もりを依頼し、サービス内容と手数料のバランスを比較しましょう。手数料の安さだけではなく、実績やサポート体制も重視して選ぶのがおすすめです。

リース契約が残っている設備をそのまま買い手に引き継げますか?

原則として、リース契約の残りを清算する必要があります。ただし、リース会社の承諾が得られれば、買い手が新たに契約を結び、名義変更する形で引き継ぐことも可能です。

リース会社によって対応は異なります。売却を考え始めた段階で早めに確認しておきましょう。

居抜き売却と事業譲渡で、税金のかかり方に違いはありますか？

課税される税金の種類や対象範囲が異なります。

居抜き売却では、設備や内装を売却して得た利益に対して、所得税と住民税がかかります（法人の場合は法人税がかかります）。事業譲渡は設備だけではなく、営業権（のれん）などの無形資産も含めた事業全体を売却するため、消費税の対象範囲が広がるなど、複数の税金がかかる可能性があります。

税務処理は複雑なので、税理士などの専門家に相談して適切な申告を行いましょう。

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飲食店の売却には大きく分けて居抜き売却と事業譲渡があります。居抜き売却は設備をそのまま引き継げるため、時間と費用の負担が抑えられます。事業譲渡は営業実態ごと引き継ぐ形となり、店舗の強みが評価されやすい面があります。いずれを選ぶ場合でも、早めの準備と的確な情報整理、専門業者への相談が結果を左右します。店舗の状態を整え、客観的な材料をもとに進めることで、納得のいく売却につながります。

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