造作譲渡金とは？飲食店の閉店コストを抑えるためのポイントを解説

飲食店を閉店する際、大きな負担となるのが原状回復工事や設備撤去にかかる費用です。コストを抑えながら店舗売却する方法として造作譲渡があります。店舗の内装や設備などを次のオーナーに譲渡することで、費用負担を軽減できるだけではなく売却益が得られる可能性もあります。この記事では、造作譲渡金とは何か、メリットや相場、注意点などを解説します。

造作譲渡金とは？

まずは造作譲渡金とは何かをみていきましょう。あわせて造作譲渡に含まれるものも説明します。

造作譲渡する際に受け取るお金のこと

造作譲渡金（または造作譲渡料）とは、飲食店などの店舗を閉店する際に内装や設備を新しいオーナーに譲渡する対価として受け取るお金のことです。造作（ぞうさく）とは、飲食店の壁、床、天井などの内装や、厨房設備、エアコン、テーブル、椅子など、建物躯体以外の設備や備品一式を指します。造作が残った物件を居抜き物件といいます。

造作譲渡により、原状回復工事の費用を回避し、閉店コストを抑えることが可能です。ただし、造作譲渡契約を結ぶには、店舗物件の所有者である貸主の承諾が必要です。

造作譲渡に含まれるもの

造作譲渡の対象となるのは、店舗の営業に必要な内装や設備一式です。飲食店では、以下のようなものがあります。

• 内装：壁や床、天井、階段 など
• 厨房設備：ガスコンロ、冷蔵庫、シンク、給排気設備 など
• 家具や什器：テーブル、椅子、棚、カウンター など
• 電気設備：照明器具、空調、換気扇など

ただし、造作譲渡の対象物は、店舗物件の賃貸契約や状況により異なります。リース品や壊れている設備は譲渡の対象外になることが多いでしょう。事前に確認してリスト化しておくことをおすすめします。

造作譲渡を活用するメリット

店舗売却する側からみて造作譲渡には、閉店コストの削減や閉店期間の短縮、売却益といったメリットがあります。ぞれぞれのポイントを説明します。

閉店コストを抑えられる

造作譲渡すれば、原状回復工事や設備処分の必要がないため、閉店時のコストを抑えられます。

賃貸物件の場合、店舗を退却する際には入居前の状態に戻す必要があります。したがって、入居時に設置した内装や設備をすべて取り除くための工事が必要です。工事費用は造作の内容によりますが、坪単価8万円から10万円が目安です。大型設備の処分や、排気ダクトからの壁面の汚れの清掃などがあれば、さらに高額になる場合も。造作譲渡なら、内装や設備をそのまま譲るので閉店時のコスト負担を削減可能です。

閉店までの期間を短くできる

造作譲渡では原状回復のための工事が不要なので、売却までの期間を短縮できます。さらに内装や設備を撤去しないため、契約期間内ぎりぎりまでの営業が可能です。少しでも利益を上げたいと希望している飲食店オーナーにとって、営業期間を延ばせることは大きな魅力でしょう。

売却益が期待できる

造作譲渡による売却益を得られる可能性があるのも大きなメリットです。

新規に飲食店の開店を目指す買い手にとって、必要な設備や備品を一から揃える必要がなく初期費用が抑えられる造作譲渡は人気があります。売却店舗の需要が高いほど、多くの売却益を得られます。有償で造作譲渡できる対象は、壁や天井・床など内装、厨房設備やエアコン、テーブルや椅子といった家具などさまざま。原状回復工事や設備処分の費用も抑えられるため、差額の利益を期待できます。

造作譲渡金の相場と金額の決め方

ここでは、造作譲渡金の一般的な相場や金額を決定する際の考え方・判断基準について解説します。

造作譲渡金の相場

造作譲渡金の相場は、都心部の繁華街で100万円から300万円程度、郊外や地方では50万円から150万円程度といわれています。実際に取引される金額は、店舗の立地、規模、設備の状態によってさまざまです。

大きな設備を利用する業態では300万円以上になることもありますが、小さな厨房設備では100万円未満になることも。また老朽化した設備では価値が下がり、10～50万円程度になる場合もあります。

造作譲渡金の決まるポイント

造作譲渡金は店舗の設備や内装の状態、立地や面積によって変わります。

設備や内装の状態

造作譲渡金の大きな割合を占めるのが、店舗内の設備や内装の状態です。主に使った期間や動作状況、性能で評価が決まります。

• 新しさ：購入から新しいものほど高額で評価されやすい
• 動作状況：問題なく動作し、メンテナンスが行き届いている場合は高く評価されやすい
• 性能：高性能な業務用厨房機器や設備は市場で人気があり、価格にプラスされやすい

店舗の立地

飲食店にとって、集客に影響する立地はとても重要な要素です。

• 人通りの多さ：駅前や繁華街、商業施設の近くといった人が集まりやすい場所は評価されやすい
• 店舗への入りやすさ：空中階より地上階の方が価値される（1階＞2階＞地下1階＞他階）
• 視認性の高さ：大きな看板が出せる、数カ所に看板を出せることも評価につながる
• 賃料や契約条件：人気のある立地は家賃が上がり、造作価格も上がる傾向に

店舗の面積

店舗の面積が大きくなれば設備や厨房機器も多くなり、造作譲渡料は高くなります。また面積の大きい店舗はチェーン店などの法人も利用できるので、造作価格も上がる傾向に。法人の場合、減価償却費として造作料を計上できるので、金額のハードルは下がります。反面、面積の小さな店舗は個人店が入居しやすいので、造作料も下がりやすいでしょう。

造作譲渡金の交渉・契約時の注意点

いくつものメリットのある造作譲渡ですが、注意すべき点もあります。トラブルを防ぐためにも、事前に注意点を確認し、しっかり理解した上で契約してください。

物件所有者（貸主）から承諾を得る必要がある

店舗が賃貸物件の場合、物件所有者（貸主）から居抜きで売却して良いかどうかの承諾を得る必要があります。物件所有者が原状回復や内装や設備をすべて除いたスケルトン渡しを希望する場合は造作譲渡はできません。トラブルを避けるためにも、必ず事前に物件所有者に相談しましょう。

また、造作譲渡は物件所有者が次も同じように飲食店として貸し出す予定であることが前提です。飲食店として貸し出しが可能かの意思確認も大切です。

造作譲渡の内容を明確にする

造作譲渡を行う際は、譲渡対象となる内装や設備の内容を明確にすることが重要です。最初に、造作の対象となる設備をすべてリストアップし、それぞれの状態を詳細に記録しましょう。設備の写真を撮影して契約書に添付しておくと、買い手との認識違いによるトラブルを防ぐのに有効です。

故障や不具合のある設備は、修理を行うか、その状態を事前に明示しておきましょう。引き渡し後に不備が発覚すると、「誰が修理費を負担するのか」といった問題に発展しかねません。リース契約中の設備が含まれていないかどうかも事前に確認し、所有権や契約状況を明確にしておきます。

契約書締結時には細かい点も明確にする

契約書を締結する際には、造作譲渡の詳細な内容を文書にまとめ、あいまいな点を残さないようにします。

譲渡対象設備、譲渡額、支払い条件、保証内容などを明記して認識のすり合わせを徹底しましょう。物件所有者の承諾が必要な場合は事前に取得し、その旨も記載します。

造作譲渡を成功させるための実践ステップ

円滑に造作譲渡を進めるには、専門業者を利用するのが一般的です。ここでは、造作譲渡を進めるためのステップを紹介します。

ステップ1. 契約書を確認する

造作譲渡を検討する際、最初に行うべきは賃貸借契約書の内容をしっかり確認することです。まず、その物件が居抜き譲渡に対応できるかどうかを把握します。確認すべき主な項目は、解約予告の期間、原状回復の義務、厨房機器などのリース契約の有無など。

特に注意したいのは、原状回復義務の内容です。場合によっては「スケルトン状態で返却すること」が契約に盛り込まれていることもあり、そのままでは造作譲渡ができません。そのような場合でも、物件所有者（貸主）との交渉によって造作譲渡が認められるケースもあるので、早めに相談しておくことが重要です。

契約内容を正しく理解し、制約がある場合は交渉の余地があるかを確認することが、造作譲渡を進めるための第一歩です。

ステップ2. 専門業者へ相談査定を依頼、売却価格を設定する

居抜き物件を専門とする不動産会社や買取業者に査定を依頼します。賃貸契約で気になる項目があれば相談しておきましょう。

査定では、店舗の内装や立地、設備などの確認・調査し、価値や需要を出します。査定結果をもとに売却価格を決定します。見積りと合わせて造作物のリストも作成すると良いでしょう。

ステップ3. 物件所有者（貸主）の許可を得る

賃貸物件では、物件の所有者（貸主）から造作譲渡の許可を得る必要があります。借主や物件を管理している不動産管理会社へ連絡し、条件などの確認を通しましょう。

造作譲渡では賃貸借契約の引き継ぎが伴います。事前の合意が大切です。

ステップ4. 専門業者と媒介契約を結び、買取希望者を募集する

専門業者と契約を結んで買取希望者を募集します。募集する際、賃貸借契約書の写しや店舗平面図といった資料の提出を求められることがありますので、準備しておきましょう。

ステップ5. 造作譲渡契約を締結する

買取希望者が見つかった場合、専門業者と買取希望者にて物件の視察を行います。購入意思の確認をして、造作譲渡契約（売買契約）を締結し、売買の手続きに入ります。

造作譲渡予定の内装や設備に関して、売り手（現オーナー）と物件所有者（貸主）、買取希望者の間に認識の違いがないかを確認しましょう。契約書には、細かい部分まで記載するようにします。全員が承諾して契約の締詰します。

ステップ6. 物件所有者との賃貸契約を解除する

現オーナーは物件所有者（貸主）と賃貸契約を解除し、貸主と買い手（新オーナー）との契約締結を調整します。

物件所有者との賃貸借契約は、造作譲渡契約が結ばれた後に解除しましょう。先に契約解除してしまうと、退去日までに時間がない中で思うように買い手とのスケジュールが組めずにスムーズに退去できないかもしれません。タイミングを間違えないよう注意してください。

ステップ7. 店舗を引き渡し、代金を受け取る

契約内容に従って店舗の引き渡しを行います。不動産会社へ、鍵・取扱説明書などの必要書類を渡しましょう。基本的には、入居のための鍵を渡した時点で引き渡しとなります。引き渡しが完了次第、売買代金を受領して完了です。

造作譲渡金に関するよくある質問

飲食店の創作譲渡を検討する際、「税金はかかる？」「本当に買い手は見つかるの？」「売買代金はいつ入る？」など疑問を感じることもあるでしょう。最後に造作譲渡金に関してよくある質問を紹介します。

Q. 造作譲渡金に税金はかかりますか？

A. はい、課税対象となる場合があります。

造作譲渡で得た収益は、「譲渡所得」または「事業所得」として扱われ、所得税や住民税の対象になります。たとえば、10坪の飲食店を150万円で譲渡した場合、その金額から取得費（設備購入時の費用）や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益が課税対象です。法人の場合は法人税の対象になることもあります。

ただし個人事業主の場合、特別控除（50万円）や損益通算が適用される可能性があります。適切な処理が必要なので、確定申告の際には税理士など専門家に相談しましょう。

Q. 買い手が見つからない場合は？

A. 居抜き物件の専門業者を活用するのがおすすめです。

買い手が見つからない場合、まずは価格や条件の見直しをしてみてください。また、居抜き物件を専門に扱う業者を活用するのがおすすめです。居抜き物件の市場はニッチなため、一般的な不動産会社では買い手が見つかりにくい場合があります。専門業者に相談すれば、買取希望者に効率よくアプローチできるでしょう。売却までに時間がかかることもあるので、早めの準備がポイントです。

Q. 契約直前に売買金額の変更することがありますか？

A. はい、可能性があります。

設備の状態や譲渡範囲の認識に違いがあった場合などに、価格の見直しを求められることがあります。引き渡し前に不具合が発覚した場合や追加費用が必要になった場合には、再交渉が発生することも。

トラブルを防ぐには、契約書で条件を明確にし、事前の情報共有を徹底しましょう。契約前に設備の動作確認を徹底し、状態を明記したリストや写真などを用意しておくと安心です。

Q. 造作譲渡契約後、売買代金はいつ頃入金されますか？

A. 契約締結後、1週間から2週間以内が一般的です。

造作譲渡契約後の売買代金の入金時期は、契約内容によりますが、一般的には契約締結後の1週間から2週間以内に支払われます。銀行振込で、全額一括入金されることが多いですが、契約時に一部（手付金）、引き渡し完了時に残金というケースや分割払いもあります。トラブル防止のために、入金時期や方法を契約書に明記しておきましょう。

飲食店の造作譲渡なら「買取の神様」にお任せください

飲食店の造作譲渡は、原状回復工事の費用を削減できるなどメリットが多いものの、事前の対策が不十分だとトラブルになる可能性もあります。設備の状態確認や所有権の明確化、物件所有者との交渉など、一つ一つの手順をしっかりと行いましょう。専門業者に相談することで、安心して手続きを進められます。対策を講じて、スムーズな譲渡を目指しましょう。

「買取の神様」では弊社内での飲食店運営の経験をもとに、飲食店に特化した店舗買取を実施しています。300店舗以上の買取実績があり、どのような物件でも買取が可能です。管理会社や貸主との交渉も弊社が担当するため、閉店業務に集中できます。相談・査定は無料ですので、いつでもお気軽にお問い合わせください。