造作譲渡金とは？相場やメリット、契約時の注意点から売却の流れまで解説

飲食店を閉店する際、原状回復工事や設備の撤去にまとまった費用がかかることがあります。こうした負担を抑える方法の一つが、内装や設備を次の事業者に引き継ぐ「造作譲渡」です。造作譲渡が成立すれば、閉店コストを抑えられるだけではなく、造作譲渡金を受け取れる可能性もあります。

この記事では、造作譲渡金とは何かに加え、メリットや相場、契約時の注意点、造作譲渡の流れを説明します。

飲食店の売却を検討していますか？
居抜きでの売却ができれば、原状回復費用をかけずに手放せる可能性があります。
まずはお気軽にご相談ください！

＼ 無料でオンライン査定も可能／

造作譲渡金とは？

まずは造作譲渡金とは何かをみていきましょう。あわせて、造作譲渡の対象となるものについても説明します。

造作譲渡する際に受け取るお金のこと

造作譲渡金（または造作譲渡料）とは、飲食店などの店舗を閉店する際、内装や設備などを次に入居する事業者へ譲渡する対価として受け取るお金のことです。

造作（ぞうさく）とは、壁・床・天井などの内装、厨房設備、エアコン、テーブル、椅子など、建物の躯体（構造部分）以外の設備や備品一式を指します。造作が残された状態の物件を居抜き物件といいます。

造作譲渡が成立すれば、原状回復工事や設備撤去にかかる費用を削減でき、閉店コストを抑えることが可能です。ただし、造作譲渡契約を結ぶには、店舗物件の所有者である貸主の承諾が必要です。

造作譲渡に含まれるもの

造作譲渡の対象となるのは、店舗の営業に使用している内装や設備、什器などです。飲食店では、以下のようなものがあります。

• 内装：壁や床、天井、階段 など
• 厨房設備：ガスコンロ、冷蔵庫、シンク、給排気設備 など
• 家具や什器：テーブル、椅子、棚、カウンター など
• 電気設備：照明器具、エアコン、換気扇など

実際に譲渡できるものは、設備の所有権や契約内容によって異なります。リース品やレンタル品など、自分が所有していない設備は原則として自由に譲渡できません。また、故障や著しい劣化がある設備は、査定額や譲渡条件に影響することがあります。事前に譲渡する設備を確認し、リストにしておくとよいでしょう。

造作譲渡を活用するメリット

店舗を売却する側にとって、造作譲渡には閉店コストの削減や閉店までの期間の短縮、造作譲渡金を受け取れる可能性があるといったメリットがあります。それぞれのポイントを説明します。

閉店コストを抑えられる

造作譲渡が成立すれば、原状回復工事や設備撤去にかかる費用を削減でき、閉店時のコストを抑えられる可能性があります。

賃貸物件では、退去時に賃貸借契約の定めに従って原状回復を行います。店舗では、入居時に設置した内装や設備をすべて撤去し、スケルトン状態で返却するよう定められている場合もあります。工事費用は、店舗の広さや造作の量、設備の状態によって大きく変わります。大型の厨房機器の撤去・処分や、排気ダクトまわりの油汚れの清掃も必要になると、費用はさらに膨らみやすくなります。

造作譲渡が成立すれば、内装や設備を次の事業者へそのまま引き渡せるため、こうした工事や処分にかかる費用の負担を減らせます。

閉店までの期間を短くできる

造作を残したまま引き渡せれば、設備の撤去や原状回復工事の手配・工期が不要になり、退去までの準備にかかる期間を短くできる可能性があります。撤去工事の期間中は営業できないこともありますが、工事が不要になれば、その分、営業できる期間を確保しやすくなります。

少しでも利益を上げたいと希望する飲食店オーナーにとって、営業期間を延ばせることは大きな魅力でしょう。

売却益が期待できる

造作譲渡金を受け取れる可能性があるのも、大きなメリットです。

新しく開業する買い手にとって、造作が残った物件は設備を一から揃える必要がなく、開業コストを抑えられ、開業までの期間も短くできます。立地や設備の状態がよく、買い手の需要が高い物件ほど、高い金額で譲渡できる可能性があります。

原状回復工事や設備処分の費用が不要になる分、撤去して退去する場合より、手元に残るお金が多くなる可能性があります。

ただし、設備の古さや立地によっては譲渡金が少額になったり、無償での譲渡になったりすることもあります。また、受け取った造作譲渡金は課税対象になる場合があるので確認が必要です。

造作譲渡金の相場と金額の決め方

ここでは、造作譲渡金の相場と金額を左右する主なポイントについて解説します。

造作譲渡金の相場

造作譲渡金の相場は、100万円から300万円程度といわれています。ただし、実際の金額は、店舗の立地、規模、設備の状態によって大きく異なります。

規模が大きく設備が充実した店舗では、300万円を超えることもあります。一方、小規模な店舗や設備が古い店舗では、金額が低くなったり、無償での譲渡になったりする場合も。

造作譲渡金は相場だけで判断せず、店舗ごとの条件を踏まえて査定を受けることが大切です。

造作譲渡金を左右するポイント

造作譲渡金は、設備や内装の状態、立地、賃貸条件などによって変わります。どれかひとつで決まるわけではなく、複数の条件を合わせて評価されます。

設備や内装の状態

設備や内装の状態は、金額を左右する要素のひとつです。主に使用年数や動作状況、性能で評価が決まります。

• 新しさ：購入から年数が浅いものほど、高く評価されやすい
• 動作状況：問題なく動作し、メンテナンスが行き届いている場合は高く評価されやすい
• 性能：高性能な業務用厨房機器や設備は需要があり、金額にプラスされやすい

店舗の立地

飲食店は立地が集客に影響するため、造作譲渡金でも重視されます。

• 人通りの多さ：駅前や繁華街、商業施設の近くといった人が集まりやすい場所は評価されやすい
• 階数：1階路面店など、視認性や入りやすさの高い店舗は評価につながりやすい
• 視認性：大きな看板が出せる、数カ所に看板を出せることも評価につながる

店舗の賃貸条件

賃料や保証金といった賃貸条件も、買い手が判断する材料になります。立地がよくても賃料が高すぎる場合や、保証金や契約期間などの契約条件が買い手にとって不利な場合は、譲渡金額に影響する可能性があります。買い手は造作だけでなく、入居後の固定費や契約条件も含めて検討します。

造作譲渡金の交渉・契約時の注意点

いくつものメリットのある造作譲渡ですが、注意すべき点もあります。トラブルを防ぐためにも、造作譲渡を進める際は、貸主の承諾や譲渡対象、契約条件を事前に確認しておくことが大切です。

貸主の承諾を得る必要がある

店舗を居抜きで引き渡すには、貸主の承諾が必要です。賃貸借契約でスケルトン返しなどの原状回復義務が定められている場合、貸主が造作を残したままの退去を認めなければ、そのまま譲渡することはできません。

また、次に入居する事業者がその店舗で飲食店を営業できるかどうかについても、貸主との調整が必要です。造作譲渡を検討する際は賃貸借契約書を確認し、貸主や管理会社へ相談しましょう。

造作譲渡の内容を明確にする

造作譲渡を行う際は、譲渡する内装や設備を明確にしておくことが大切です。対象となる設備をリストにし、それぞれの状態を記録しておきましょう。写真も残しておくと、引き渡し時の認識の食い違いを防ぎやすくなります。故障や不具合がある設備は、その状態を事前に買い手へ伝えます。引き渡し後に不具合が発覚すると、「誰が修理費を負担するのか」といった問題に発展しかねません。

リース品やレンタル品が含まれている場合は、所有権や契約状況も確認しましょう。売り手の判断だけでは譲渡できないものは、対象に含めないように注意が必要です。リース品については、必要に応じてリース会社の承諾や契約の引き継ぎを確認します。

契約書に譲渡条件を明記する

契約を結ぶ際は、造作譲渡の内容や条件を契約書にまとめ、あいまいな点を残さないようにします。契約書には、譲渡する設備や造作の範囲、譲渡金額、消費税の扱い、支払時期、引き渡し日などを記載します。設備に故障や不具合がある場合は、その状態や修理費の負担についても明記しておくことが大切です。

貸主の承諾や、買い手と貸主との新たな賃貸借契約の成立を契約の条件として明記します。承諾や契約が成立しなかった場合の扱いも、あらかじめ決めておきましょう。口頭だけで済ませず、売り手と買い手の認識を契約書でそろえておくことが、トラブル防止につながります。

造作譲渡の流れ

円滑に造作譲渡を進めるには、賃貸借契約の確認から貸主との調整、買い手探し、契約、引き渡しまでを順番に行うことが大切です。ここでは、造作譲渡の基本的な流れを7つのステップで説明します。

ステップ1. 賃貸借契約書を確認する

造作譲渡を検討する際、まずは賃貸借契約書の内容を確認し、その物件が造作譲渡に対応できるかどうかを把握します。確認すべき主な項目は、解約予告期間、原状回復義務、厨房機器のリース契約の有無などです。

特に注意したいのは、原状回復義務です。「スケルトン状態で返却すること」が契約に盛り込まれている場合、そのままでは造作譲渡はできません。ただし、貸主との交渉によって認められるケースもあります。契約内容を確認したうえで、造作譲渡を進められる余地があるか整理しておきましょう。

ステップ2. 専門業者へ相談し、査定を依頼する

居抜き物件を専門とする不動産会社や買取業者へ相談し、店舗の査定を依頼します。賃貸借契約で気になる点があれば、あわせて相談しておきましょう。

査定では、店舗の内装や立地、設備などを確認・調査し、造作の価値や需要を見極めます。査定結果を参考に、譲渡条件を検討します。査定にあたっては、譲渡する設備のリストを用意しておくとスムーズです。

ステップ3. 貸主の承諾を得る

賃貸物件では、貸主から造作譲渡の承諾を得る必要があります。契約内容を確認したうえで、造作を残した状態で退去し、次の事業者へ引き継ぐことが可能かどうか貸主や管理会社へ相談しましょう。

造作譲渡では、売り手が賃貸借契約を解約し、買い手が貸主と新たに契約を結びます（契約の形は物件によって異なります）。事前に貸主と合意しておくことが大切です。

ステップ4. 買い手を募集する

専門業者に依頼し、買い手を募集します。業者によっては、媒介契約を結んだうえで募集を進めます。募集の際は、賃貸借契約書の写しや店舗の平面図といった資料の提出を求められることがあるため、準備しておきましょう。

ステップ5. 造作譲渡契約を締結する

買い手が見つかったら、専門業者の立ち会いのもと、買い手に店舗を内覧してもらいます。そのうえで譲渡条件を調整し、売り手と買い手の双方が合意したら、造作譲渡契約（売買契約）を締結します。

契約書には、譲渡する内装・設備の範囲、譲渡金額、支払時期、引き渡し日、設備の状態などを明記します。故障や不具合のある設備、リース品などについても、売り手と買い手の認識に食い違いがないか確認しましょう。貸主の承諾や新たな賃貸借契約の成立を条件とする場合は、その扱いも契約書に記載します。

ステップ6. 賃貸借契約の解約・新契約を調整する

売り手は貸主と賃貸借契約を解約し、買い手と貸主の新たな契約を調整します。

解約時期は、造作譲渡契約の締結状況や解約予告期間を踏まえて決めましょう。買い手が決まる前に解約すると、退去日までに引き渡しの段取りが間に合わないおそれがあります。

ステップ7. 店舗を引き渡し、造作譲渡金を受け取る

契約で定めた引き渡し日に、売り手と買い手で造作や設備の状態を最終確認します。契約書に記載された設備がそろっているか、故障や不具合がないかなどを確認したうえで、造作を買い手へ引き渡します。

造作譲渡金は、契約で定めた支払時期・方法に従って受け取ります。鍵については、貸主や管理会社との取り決めに従って引き渡しましょう。造作の引き渡しと代金の受領が完了すれば、造作譲渡の手続きは終了です。

造作譲渡金に関するよくある質問

飲食店の造作譲渡を検討する際、「税金はかかる？」「本当に買い手は見つかるの？」「売買代金はいつ入る？」など疑問を感じることもあるでしょう。最後に造作譲渡金に関してよくある質問を紹介します。

Q. 造作譲渡金に税金はかかりますか？

A. はい、課税対象となる場合があります。

個人事業主が厨房機器や設備などの減価償却資産を譲渡した場合、その収入は原則として譲渡所得となり、所得税・住民税の対象です。譲渡所得は、譲渡価額から取得費（減価償却費相当額を差し引いた金額）や譲渡費用を差し引き、さらに最高50万円の特別控除を適用して計算します。

出典：国税庁「No.1460 譲渡所得（土地、建物及び株式等以外の資産を譲渡したとき）」

ただし、資産の種類によっては譲渡所得に含まれず、扱いが異なる場合があります。法人の場合は法人税等の対象です。また、課税事業者が事業用資産を譲渡した場合は、消費税等がかかることもあります。

税務上の扱いは資産の種類や事業形態によって異なるため、税理士や税務署に確認しましょう。

Q. 買い手が見つからない場合は？

A. 価格や条件を見直し、居抜き物件を扱う専門業者へ相談する方法があります。

買い手が見つからない場合は、まず造作譲渡金や募集条件が店舗の状況に合っているかを見直しましょう。あわせて、居抜き物件を扱う専門業者へ相談すれば、買取や買い手探しなど、状況に応じた売却方法を検討できます。

居抜き物件の取り扱い実績が少ない不動産会社では、買い手探しに時間がかかることもあります。閉店日や退去日から逆算し、余裕を持って準備を進めることが大切です。

Q. 契約直前に譲渡金額が変更されることはありますか？

A. はい、変更される可能性があります。

設備の状態や譲渡範囲の認識に違いがあった場合などに、金額の見直しを求められることがあります。引き渡し前に不具合が発覚した場合や追加費用が必要になった場合には、再交渉が発生することも。

トラブルを防ぐには、契約書で条件を明確にし、事前の情報共有を徹底しましょう。契約前に設備の動作を確認し、状態を明記したリストや写真などを用意しておくと安心です。

Q. 造作譲渡契約後、代金はいつ頃入金されますか？

A. 入金時期は契約内容によって異なります。

造作譲渡金の支払時期や方法に一律の決まりはありません。契約時に一部を支払い、引き渡し時に残金を支払う場合や、引き渡し時に一括で支払う場合などがあります。

いつ、どの方法で、いくら支払うのかを売り手と買い手で確認し、造作譲渡契約書に明記しておきましょう。

飲食店の造作譲渡なら「買取の神様」にお任せください

飲食店の造作譲渡では、原状回復費用を抑えられる可能性がある一方、設備の状態や所有権の確認、貸主・管理会社との調整、契約条件の整理など、事前に確認すべき点も多くあります。トラブルを防ぐためにも、余裕を持って準備を進めましょう。専門業者に相談することで、手続きの流れを整理しながら進めやすくなります。

「買取の神様」では弊社での飲食店運営の経験をもとに、飲食店の店舗売却・居抜き売却を専門にサポートしています。これまでの買取実績は500店舗以上！貸主や管理会社との交渉も弊社が担当します。相談・査定は無料ですので、いつでもお気軽にお問い合わせください。