【関目高殿駅の近くスペインバルを即日買取】居抜き店舗買取成功事例

2025年9月30日2025年10月5日

今回は大阪市都島区にあるスペインバル「maro’s kitchen」の買取ストーリーに密着します。
関目高殿駅から徒歩1分という好立地に店を構えるスペインバルは、地域住民の目を引く外装と鉄板焼きだったところをバル風にアレンジした内装で、一風変わった雰囲気を醸し出していました。
しかし、レビュー評価が芳しくない状態が続き、最終的に閉店を余儀なくされたスペインバル「maro’s kitchen」。
ここからは売却に至るまでの背景と今後の運用について深掘っていきます。

居抜き店舗の概要

エリア	大阪市都島区
最寄り駅	関目高殿駅から徒歩1分
面積	約17.5 坪(57.85㎡)
階数	1～2階
買取額（造作譲渡代金）	2,500,000円（税込）
前業態	スペインバル
閉店理由	業績不振
営業年数	1年3ヶ月

買取契約の経緯

最初に売主様からご相談をいただいたのは、開業からちょうど1年を迎えるタイミングでした。
「1年間やり切った上で、もう一度、自分のやりたいスタイルを見直したいんです」—— そんな落ち着いた語り口が印象的でした。
ただその言葉の奥には、理想と現実のギャップも滲んでいました。

オープン直後は周辺住民やSNSユーザーからの来店が見られたものの、徐々に平日夜の売上が鈍化。
Googleマップには「床が油で滑りやすい」との口コミも入り始め、再訪率が下がっている実感もあったそうです。人件費の高騰やスタッフ確保の難しさも重なり、「今が損切りのタイミングかもしれない」と判断されたとのこと。
取引のある不動産会社を通じ、買取の神様に相談が舞い込みました。

買取までの流れ

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売主様からのご相談 ─ “1周年目前、決断の時”

売主様より「衛生指摘増・平日売上鈍化・人手確保難」で撤退の意向を受け、取引のあった不動産会社を介して査定の依頼をいただきました。

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現地査定 ─ “現場のこだわりと、改善余地”

店舗は関目高殿駅から徒歩1分という好立地。外観は印象的で、店内もウッド調の内装が清潔感を感じさせるデザインでした。
厨房機器も1年使用とは思えないほど綺麗に保たれており、特にスチームコンベクションオーブンや冷蔵設備などは2024年製中心の高スペックでした。

弊社担当者は以下の要素を加味し、近隣相場や想定転用コストなどをもとに査定を行いました。

客席間の導線の狭さ（回転率への影響）
床の油染み（清掃コスト増・印象悪化）
メニュー数の多さによるオペレーション負荷と在庫管理の難しさ

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オファー提示 ─ “再スタートを後押しする価格”

その結果、正式な買取オファーとして買取の神様からは250万円（税込）をご提示。
売主様はすでに次の準備を進めていたこともあり、「この価格なら資金の再設計がしやすい」と、前向きに受け取っていただけました。

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売主様との擦り合わせ・契約準備 ─ “信頼でつなぐ承継プロセス”

250万円の買取額をご提示し、同時に未払い清算の順序物件オーナー様にも本件の背景を丁寧にご説明し、原状回復免除での居抜き承継に快くご承諾いただきました。
特に、次の借主様が早期決定しやすいことに魅力を感じていただけたようです。

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引渡前立会い ─ “1年間の集大成を丁寧に”

ご相談から最短ルートでの資金化を希望されていたため、引渡直前の立会いでは、通電・通水の確認に加え、厨房機器の稼働チェック、店内・床・トイレの状況確認を実施。

油染みが目立っていた床も、売主様が自らデッキブラシで簡易清掃してくださり、「ここまで使ったからには、最後はちゃんと渡したいんです」と語っていたのが印象的でした。

設備の不具合は一部ありましたが、現状有姿での引渡し合意に基づき、協議書にて明文化。
写真撮影・計器記録なども終え、万全の状態で引渡準備が整いました。

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居抜き譲渡契約の締結 ―次の挑戦へ、静かにバトンが渡される

当日、契約書2部に署名・捺印を行い、全ページに契印（割印）を丁寧に確認。
残代金250万円は即日送金、売主様からは収入印紙貼付済の領収書原本を受領しました。

スペインバル「maro’s kitchen」の閉店理由

スペインバル「maro’s kitchen」の立地は駅徒歩1分と利便性がよく、さらに視認性も良好でした。
ただし、住宅地寄りの当該エリアでは、何よりも『早い・安い・わかりやすい』が重要となってきます。
この点において、コンセプトを戦略的に設計しきれなかったことが要因のひとつとして考えられます。

また現行メニューは、定食/唐揚げ/和寄りスナックが混在しており、品数過多といえる状態だったといえるでしょう。
それによりスペインバルという世界観を保つのが難しく、オペレーションの負荷は上がり、粗利管理は低減するという仕組みになってしまったのです。
価格設計の観点からみると、上下の“振れ幅”が大きいグラスや高級ボトル（390円～12,000円程度）を提供していたことで、発注・在庫回転・客単価の読みを自ら難しくしてしまいました。

その他にも以下のようなマイナスから、経営状況は悪化を辿ったといえるでしょう。

「床の油汚れ」など衛生面からくる顧客満足度の低減
駅近だったものの、普段使い導線（安く・早く・分かりやすく）が弱く、常連化が低迷
メニュー過多による世界観の分散とオペレーションの難航
低価格帯と高額ワインが同居し、利用シーンが拡散（価格レンジのブレ）
看板商品であるパエリアの提供リードタイム（30分～）がピーク回転と体験満足を押し下げ
口コミ増や改善の“見える化”が遅れ、回復より損益悪化が先行

成功の鍵｜「清掃の視える化」でアピール

上記で述べた反省をもとに、今後の展望としては以下の戦略を取り入れるのが良いでしょう。
衛生的な環境を提供するのはもちろん、その他にも細かいメニュー設計や集客の強化が命運を分けると言えます。

「清潔の見える化」を商品化: 床・トイレ・カウンター・厨房の脱脂洗浄と防滑ワックスを行い、クリーンな状態に戻します。
週次で写真を投稿し、誰が見てもその清潔さが分かるような状態を目指しましょう。
またレビューを誘導することで、これまでのイメージを塗り替える必要があります。
日常使いへの再設計: 重要なのはいかに日常的に通ってもらえるような仕組みを考えるかです。
例えば、「3品たったの990円」等のメニューで初速をつける、ハーフポーションを拡充する、テイクアウトを強化する、など。
顧客単価は約2,500–3,000円帯を想定するのが良いでしょう。
半径800m集客を強化: 集客の要となるインターネットは必ず活用しましょう。
Googleローカル広告／LINEジオ／ポスティングは隔週行うのがベストです。

また、ネット以外だと看板を使った集客も効果的です。
夜間視認性の高い袖看板と入口前の床マットで滑り対策すると良いでしょう。
原価×席効率の戦略: スターター5品は原価25–28％に固定し、2名卓を中心に回転を最適化させましょう。
金曜、土曜は1時間延長で二部需要を取り込むとさらなる売上拡大が見込めます。