テナント契約解除と解約の違い｜トラブル回避のための注意点も解説

テナントの賃貸借契約書には解除や解約の記載があります。どちらも契約を終了することですが、その効果は異なるので区別しておくことが大切です。この記事では、テナント契約における解除と解約の違いを解説。さらにトラブルを回避するために、契約時に確認すべき注意点を紹介します。

テナントの契約解除とは？解約との違いは？

解除とは契約を結んだ後、相手が契約違反をした場合などに一方の意思表示によって契約を終わらせることです。テナントの賃貸借契約では「最初から契約がなかったことにする（遡及的効力）」という解除の効果は認められず、解除をした時点から未来に向けて契約が終了します（民法620条）。

一方、解約は相手が契約違反をしていなくても、自分の意思表示によって契約を未来に向けて終わらせる方法です。解約には「解除権（相手の契約違反）」の有無は関係ありません。

どちらも契約を途中で終了させる方法ですが、解約が相手の契約違反などで終わらせるのに対し、解約は自分の都合で終わらせる点が異なります。

テナント契約でのトラブルを回避するための注意点

契約解除などトラブルを回避するには、テナント契約時に賃貸借契約書を丁寧に確認することが大切です。ここでは、テナント契約時に注意したいポイントを紹介します。

契約形態と契約期間を確認する

テナント契約には、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の2種類があります。

普通建物賃貸借契約は、契約期間の満了時には自動で契約が更新される契約形態です。一般的な賃貸契約で、契約終了の通知がなければ、法の下で契約が更新されます。

定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了時に自動的に契約が終了する契約形態です。借主は、契約満了時に退去するか、貸主と新しい条件に合意して再契約を結ぶ必要があります。契約期間は物件によって変わりますので、契約時に必ず確認しましょう。

敷金（保証金）を確認する

テナントの賃貸契約時に必要な費用の中に、敷金や保証金などと呼ばれるものがあります。費用相場は物件や貸主により変わりますが、賃料の10〜12ヵ月分を貸主に預けるのが一般的です。

原則として、退去時に原状回復の費用や未払賃料などを敷金から差し引かれた金額が返却されます。ただし原状回復の程度によって大幅に減額されることも。さらに追加費用を請求されるケースもあります。

退去時の原状回復を確認する

原状回復とは、契約を終了して退去する際に物件を契約前の状態に戻す義務のことです。原状回復に関しては「壁紙を新品に変えるように要求された」などのトラブルが起こることも。このような注意事項が特約内容に含まれているケースもあります。原状回復をどの程度行う必要があるのか、契約時にしっかりと確認するのも大切です。

テナント物件の用途を説明する

賃貸借契約を結ぶ際、借主は貸主に対して物件の使用目的を説明する義務があります。説明内容とは異なる目的で物件を使用した場合は用法遵守義務違反に該当します。用途遵守義務違反に該当しても、直ちに契約解除されるわけではありませんが、後日退去を申し渡されたり、損害賠償を請求されたりする場合もあるので注意が必要です。

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