居抜き物件の相場はいくら？費用の内訳と価格変動の理由、地域別の目安も解説

居抜き物件は初期費用を抑えて出店できる反面、価格の仕組みや相場の違いを知らずに契約すると損をすることもあります。だからこそ、事前に相場感や費用の内訳を正しく理解しておくことが大切です。この記事では、居抜き物件の相場や費用内訳、価格に差が出る理由、好条件で契約するためのポイントを解説します。

居抜き物件とは？スケルトンとの違いや基本知識を解説

「居抜き物件」と「スケルトン物件」は、どちらも店舗開業時によく登場する選択肢ですが、その違いによって初期費用や工期が大きく変わります。出店コストや準備期間にも関わるため、まずは基本的な特徴を押さえておきましょう。

居抜き物件の定義とメリット・デメリット

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や厨房機器、什器などの設備を残したまま貸し出される店舗物件のことを指します。初期投資を抑えながら、スピーディに開業できる点が大きな特徴で、特に飲食店や美容室など、設備投資が重くなりがちな業種で選ばれる傾向があります。

ただし、既存設備の状態や契約条件によっては、思わぬ出費や制約が発生するリスクもあるため、メリットとデメリットを正しく理解しておくことが重要です。

メリット	デメリット
内装・設備が整っており、初期費用を大幅に削減できる	設備や内装の劣化状況によっては修繕費が発生する
工事期間が短く、早期オープンが可能	業態によっては既存レイアウトが合わない場合がある
希少な立地に出店できるチャンスがある	設備の所有権・リース契約の有無など確認が必要
条件によっては営業許可の手続きが簡略化されることもある	前店舗の評判や退去理由が集客に影響する可能性がある

スケルトン物件との違いとは

スケルトン物件とは、内装や設備がすべて撤去された「空の状態」の店舗物件を指します。壁や床、天井、さらには厨房設備やトイレなども取り払われていることが多く、借り手がゼロから内装を自由に設計・施工できるのが特徴です。

項目	居抜き物件	スケルトン物件
内装・設備	前テナントの設備が残っている	すべて撤去済み、ゼロから施工
初期費用	比較的安く済む	高額になりやすい
開業までの期間	短期間で可能	工事期間が必要なため長くなる
レイアウトの自由度	既存レイアウトに制限される場合が多い	自由に設計可能
想定される用途	飲食店・美容室など設備が必要な業種	自由度の高い業種やこだわりのある店舗

どちらが優れているというわけではなく、コストや自由度、開業スピードなど、出店目的に応じて選ぶことが大切です。居抜きのメリットに魅力を感じる人も多いですが、自分の理想の店舗を一からつくりたい場合は、スケルトンの方が適していることもあります。

居抜き物件の相場はいくら？全国平均と業態別の目安

居抜き物件の譲渡価格は、立地や設備の状態、業種によって大きく異なります。ここでは、全国平均の相場をはじめ、飲食店や美容室など業種別に見る目安金額を解説します。

全国の平均的な譲渡価格

居抜き物件の譲渡価格は、店舗の規模や設備内容、立地条件などによって幅がありますが、一般的な飲食店の場合、全国平均で100万円〜300万円程度が相場とされています。

ただし、これはあくまで内装や厨房設備などの譲渡代金のみを指し、別途、家賃や保証金、仲介手数料などが発生します。都心部や人気エリアでは500万円を超えるケースもありますが、地方の住宅街や小規模な店舗では、数十万円程度で済む場合もあるでしょう。

物件価格にばらつきがある理由は、残置されている設備の質や年数、内装の完成度、店舗があった業種の収益性などが影響するためです。表面上の価格だけで判断せず、設備の内容や契約条件まで含めた総合的な評価が大切です。

業種別の相場感

居抜き物件の譲渡価格は、業種によっても大きく異なります。設備の種類や導入コスト、特殊性の有無が価格差の主な要因です。以下は代表的な業種ごとの相場感です。

業種	譲渡価格の目安（全国平均）	特徴・傾向
飲食店（ラーメン・居酒屋など）	約100万～300万円	厨房設備やダクト、排水などが高額になりやすく、価格が上がる傾向。人気エリアでは500万円超も。
カフェ・軽飲食	約50万～150万円	比較的コンパクトな設備構成が多く、価格も抑えめ。内装の雰囲気次第で価値が変動。
テイクアウト専門店	約30万～100万円	小規模かつシンプルな設備で成り立つため、初期費用も低く、譲渡価格も低めに推移。
美容室・ヘアサロン	約80万～200万円	シャンプー台や給排水設備の有無が価格を左右。立地によっては高額な譲渡も。
ネイル・エステサロン	約20万～80万円	設備が少ない分、譲渡価格も安め。内装や照明の雰囲気が重視される。

同じ業種でも、立地や設備のグレードによって大きく価格差が生じます。想定業種に近い店舗の相場を複数比較し、相応の価格帯を把握しておくことが重要です。特に譲渡価格が高い場合は、設備の内容・状態をしっかり確認するようにしましょう。

【地域別】居抜き物件の相場目安｜東京・大阪・地方都市

居抜き物件の相場は地域によって大きく異なり、都心と地方では数十万円〜数百万円の差が出ることもあります。ここでは、東京・大阪・主要な地方都市の特徴と相場の目安を紹介します。

東京都心部の相場

東京都心部、特に新宿・渋谷・銀座・池袋などの主要ターミナル駅周辺では、居抜き物件の譲渡価格が高水準で推移しています。飲食店の場合、200万円〜500万円前後が目安となり、内装や厨房設備のグレード、立地の良さによっては800万円を超えるケースも見られます。

これらのエリアは人通りが多く、昼夜問わず安定した集客が見込めるため、開業希望者の競争も激しく、相場が上がりやすい傾向です。また、希少性の高い路面店や1階物件は、同じ業態でもさらに高額で取引されることがあります。

その一方で、設備の状態や売却理由によっては相場より安く出される物件もあるため、価格だけでなく立地や業態、設備内容のバランスを見て判断するようにしましょう。

大阪市内の傾向

大阪市内の居抜き物件は、エリアごとの客層や用途によって相場が大きく変動します。梅田や心斎橋のような商業・観光エリアでは、150万〜400万円前後が一般的で、訪日客向けの設備や内装にこだわった物件は高値になりやすい傾向です。

一方、本町や天王寺周辺では、ランチ需要に適した小規模店舗が多く、譲渡価格は抑えめ。業種によっては100万円未満で取得できることもあります。

大阪では、物件の広さや仕様よりも「立地と業態の相性」が価格に大きく影響します。そのため、単に価格の安さにとらわれず、エリアのニーズとマッチしているかどうかを見極めたうえで判断することが求められるでしょう。

主要な地方都市の水準

札幌・福岡・広島などの地方都市では、家賃水準が比較的低いため、居抜き物件の譲渡価格も抑えめです。飲食店の場合、50万〜200万円前後が目安で、設備や内装が整っていれば100万円台でも十分な内容の物件が見つかることがあります。

地方都市は空き物件の回転が緩やかで、立地選びの自由度が高いのも特徴です。駅前でも競争が比較的穏やかで、コストを抑えて集客力のある店舗を構えることが可能です。

ただし、郊外では車移動が前提となるため、駐車場の有無やロードサイド立地かどうかが相場に影響します。各都市の商圏特性を理解し、物件との相性を見極めることが大切です。

居抜き物件の価格に差が出る理由とは？相場を左右する5つの要素

居抜き物件は、同じ広さや業態でも譲渡価格に大きな差が生まれることがあります。その理由は、立地や設備の状態といった複数の要素が相場に影響を与えているためです。ここでは、価格差を生む代表的な5つの要素を解説し、物件選びで注目すべきポイントを整理します。

立地

居抜き物件の価格に大きく影響するのが立地です。駅近や繁華街にある物件は集客力が高く、特に1階路面店は希少性があるため高額になりやすい傾向にあります。

一方、住宅街や郊外では譲渡価格は抑えめで、低コスト開業に向いていますが、商圏が限られるため業態との相性が重要です。立地は価格だけでなく、売上や固定費にも関わる要素であり、安さだけで判断しないことが求められます。

設備・内装の状態

譲渡価格は、残された設備や内装の状態によって大きく左右されます。使用可能な厨房機器や内装がきれいに保たれていれば、高値での譲渡が期待できるでしょう。一方、設備が古い・故障しているなど再整備が必要な場合は、その分価格が下がる傾向にあります。

特に飲食店の場合、換気や給排水、電気容量などの機能面を事前にしっかり確認しておくことが欠かせません。購入時は見た目だけでなく、設備の稼働状況や耐用年数もチェックしておきましょう。

面積・間取り

物件の広さや間取りも、居抜き物件の相場に影響する要素のひとつです。広い物件ほど内装や設備が充実しているケースが多く、譲渡価格も高くなる傾向があります。ただし、広すぎると家賃や光熱費が重くなるため、必ずしもコストパフォーマンスが高いとは限りません。

また、客席と厨房のバランス、動線の良さなど、使い勝手も重要な判断材料です。無駄なスペースが多い場合は、価格が割安でも営業効率が下がる可能性があるため注意が必要です。

前テナントの業績・営業履歴

前テナントの営業年数や売上実績、閉店理由も譲渡価格に影響します。長年営業していた店舗は、設備のメンテナンスが行き届いている可能性が高く、一定の集客実績があるため評価が上がる傾向にあります。

一方で、短期間で閉店した店舗や、赤字経営だった場合は、立地や業態とのミスマッチがあった可能性もあり、価格が抑えられることが一般的です。譲渡価格だけでなく、前店舗の履歴や評判も含めて総合的に判断しましょう。

家賃や保証金とのバランス

譲渡価格が手頃に見えても、家賃や保証金の条件によっては、トータルコストが高くつくケースがあります。たとえば、家賃が周辺相場より高ければ、月々の収支に影響を及ぼしかねません。保証金が高額な場合も、資金繰りを圧迫する要因になります。

そのため、物件を選ぶ際は、譲渡価格だけで判断せず、家賃・保証金・契約条件を含めた全体のバランスを見極めることが失敗しないためのポイントです。

居抜き物件の相場を構成する費用内訳とは

居抜き物件の相場は、単に譲渡価格だけで決まるわけではありません。内装や設備の代金に加え、家賃や保証金、各種手数料など、複数の費用が総額に影響を与えます。ここでは、居抜き物件を取得する際に必要となる主な費用項目と、それぞれの役割や相場感について解説します。

譲渡代金

居抜き物件の相場を左右する中心的な費用が譲渡代金です。これは、前テナントが残した内装、什器、厨房機器、空調、照明設備などの使用権に対して支払う金額を指します。

設備のグレードや状態、導入年数によって金額は大きく変わり、数十万円〜数百万円程度が一般的な価格です。たとえば、業務用厨房機器が一式揃っていたり、高品質な内装が施されていたりする場合は、高額になる傾向があります。

ただし、古い設備や故障リスクのある機器が含まれている場合は、修理や入れ替え費用を見越して価格交渉を行うことも可能です。譲渡代金は見た目だけでなく、設備の機能性や耐用年数、業態との適合性まで含めて総合的に判断する必要があります。

家賃・保証金・仲介手数料

譲渡代金とは別に、毎月発生する家賃や契約時に必要な保証金（敷金）も、居抜き物件の取得コストに大きく関わります。家賃は立地や広さによって差がありますが、相場より高めに設定されている場合もあるため注意しなくてはいけません。

また、保証金は通常、家賃の6〜12か月分が目安とされることが多く、初期費用を大きく押し上げる要因になります。物件によっては「償却あり（返金なし）」の条件があるため、契約内容をしっかり確認することが重要です。

さらに、不動産会社を介して契約する場合は、仲介手数料として家賃1か月分（＋税）が発生するのが一般的です。これらの費用も含めて総予算を組み、物件選びを行うことが、予期せぬ資金不足を防ぐポイントです。

契約に伴う事務手数料や保険料などの初期費用

居抜き物件を取得する際は、譲渡代金や家賃、保証金のほかに、さまざまな初期費用が発生します。たとえば、賃貸契約書の作成費用として数万円程度の事務手数料がかかることがあり、物件によっては貸主指定の保険や保証会社の利用も義務づけられています。

火災保険や施設賠償責任保険などの保険料は年間1〜3万円程度が一般的で、保証会社を利用する場合は、保証料として家賃の50～100％程度が初回に必要になるケースも。

これらの費用は目立ちにくいものの、契約時の負担を増やす要因となるため、事前に内訳を確認し、資金計画に組み込んでおきましょう。見積もりを取得しておくことで、安心して契約を進められます。

好条件で居抜き物件を契約するためのポイント

居抜き物件は出回る数に限りがあり、条件の良い物件ほど早い者勝ちになります。少しでも有利な条件で契約を進めるには、情報収集のタイミングや交渉術、契約前のチェック項目を押さえておかなければなりません。ここでは、好条件で契約するための実践的なポイントを3つの視点から解説します。

退去予定情報をいち早く掴む

居抜き物件は数が限られており、条件の良い物件ほど公開直後に成約することも少なくありません。そのため、退去予定の段階で情報をキャッチできるかどうかが、好条件で契約できるかどうかの分かれ道になります。

方法としては、居抜き物件に強い仲介業者と継続的に連絡を取り合うことが有効です。希望条件をあらかじめ伝えておけば、公開前の物件情報を優先的に案内してもらえる可能性があります。

また、専用物件サイトに登録し、アラート機能を活用するのも効果的です。人気エリアではスピード勝負となるため、日頃から情報収集のアンテナを張っておくことが、理想の物件に出会う近道です。

譲渡条件や設備状態の交渉術

居抜き物件の譲渡価格は、設備の状態や譲渡内容によって交渉が可能なケースがあります。たとえば、厨房機器や空調に不具合があれば、修理や交換のコストを根拠に減額交渉ができます。

また、不要な備品の撤去を条件に価格を調整することも可能です。売主が早めの譲渡を希望している場合は、引き渡し時期や条件の柔軟な対応が期待できることもあるでしょう。

交渉をスムーズに進めるには、設備リストの確認と現地チェックを丁寧に行い、具体的な理由をもって交渉することが大切です。

契約書・設備所有権・営業許可のチェックポイント

居抜き物件を契約する際は、譲渡契約書と賃貸借契約書の内容を必ず確認し、譲渡対象の設備や範囲が明記されているかをチェックしましょう。

また、設備の所有者が売主かどうか、リース品が含まれていないかも重要な確認ポイントです。誤って譲渡対象にすると後で追加費用が発生するおそれがあります。

さらに、営業許可が再取得になるケースもあるため、事前に保健所や消防に確認しておくと安心です。これらを押さえることで、トラブルを避けてスムーズに契約を進められます。

居抜き物件の相場を理解して、納得の店舗選びを

居抜き物件は、条件次第で初期費用を大きく抑えられる一方、価格の仕組みや相場の見極めを誤ると、思わぬコストやトラブルにつながることもあります。だからこそ、相場の構成要素や価格差の理由を正しく理解し、立地や設備、契約条件を総合的に判断することが、後悔のない店舗選びにつながります。

なお、物件探しで信頼できるパートナーを見つけることも成功のカギです。「居抜きの神様」では、東京はもちろん、千葉・埼玉・神奈川・大阪・京都・福岡など、全国の主要エリアに対応した物件情報を多数掲載。現役飲食店経営者によるリアルな視点で、物件選びから開業後のサポートまで一貫して対応しています。

費用を抑えて開業したい方や、自分に合った物件をしっかり選びたい方は、ぜひ一度相談してみてください。理想のスタートを切るための大きな一歩になります。