【飲食店を開業したい人必見！】居抜き物件に特化した探し方5選とチェックポイント

2025年10月3日

飲食店の開業を成功させるには、立地や条件の良い居抜き物件を見つけることが重要です。しかし、居抜き物件の情報は限られているため、どこでどのように探せば良いかわからない方も多いのではないでしょうか。

自分にあった探し方を身につけることで、より早く好条件の物件を見つけられるでしょう。

この記事では、居抜き物件の探し方5選と内見時のチェックポイントを詳しく紹介します。内見時に役立つ必須アイテムも解説しているので、ぜひ最後までお読みいただき、物件選びでの失敗リスクを減らしてください。

なお、この記事は居抜き物件に特化した内容となっています。店舗物件全般の探し方については、以下の記事をご覧ください。

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【飲食店を開業したい人必見！】居抜き物件に特化した探し方5選

居抜き物件を効率良く探すための5つの方法は以下のとおりです。

居抜き物件専門サイトを利用する
不動産会社に依頼する
知人や業界関係者から紹介してもらう
出店希望エリアを歩いてテナントを探す
SNSを活用する

複数の方法を組み合わせることで、効果的に物件を探せます。それぞれの探し方について、詳しく見ていきましょう。

なお、居抜き工事とスケルトン工事の違いについては、以下の記事もあわせてご覧ください。

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居抜き工事とは？スケルトン工事との違いや内装費用を抑えるコツ | 東京居抜き物件ニュース：居抜き飲食店… 居抜き工事は、店舗に居ながら工事するのではなく、以前の店舗の設備や内装を活かした工事のことを指します。どのような設備が残されているかにもよりますが、新たにお店を…

1.居抜き物件専門サイトを利用する

居抜き物件を効率良く探したい場合は、まずは専門サイトを活用するのがおすすめです。一般的な不動産ポータルサイトでも店舗物件は掲載されていますが、オフィスや住居と混在していて、居抜き物件だけを探すのは手間がかかります。

一方、居抜き物件専門サイトであれば、飲食店や美容室など特定業種の物件情報が集約されているため、条件に合う物件をスピーディーに見つけられます。検索機能も業態や設備条件に特化していることが多く、「居酒屋」「カフェ」「賃料10万円以下」など、開業プランに合わせた絞り込みが可能です。

中でもこれから開業を考えている方におすすめなのが「居抜きの神様」です。特徴は以下のとおりとなっています。

東京近郊や大阪エリアを中心に、常時4,000件以上の物件情報を掲載
一般公開されていない未公開物件の閲覧が可能（会員限定）
物件情報だけでなく、開業ノウハウ記事やチェックリストも豊富

会員登録は無料で、スマホからも簡単に行えます。効率良く理想の居抜き物件を見つけたい方は、ぜひ「居抜きの神様」をご活用ください。

＼東京・千葉・埼玉・神奈川エリア／
関東の居抜き物件をお探しの方はこちら

＼大阪・京都・兵庫エリア／
関西の居抜き物件をお探しの方はこちら

2.不動産会社に依頼する

居抜き物件専門サイトとあわせて活用したいのが、不動産会社への依頼です。

とくに地元に根付いて長年営業している店舗物件に強い不動産会社であれば、一般には出回っていない物件情報を紹介してもらえる可能性があります。

不動産会社を選ぶ際は、次のポイントをチェックしましょう。

SNSや口コミで評判を調べる
宅地建物取引業の免許番号を確認する
飲食店舗の仲介実績があるかを確認する

免許番号は「〇〇知事（〇）第〇〇〇〇号」のように記載され、かっこ内の数字が免許の更新回数を表します。宅建業の免許は5年ごと（1996年より前は3年ごと）に更新が必要です。

たとえば、（1）は免許取得から5年未満、（2）は5年以上10年未満の不動産会社であることがわかります。かっこ内の数字が大きいほど、歴史のある不動産会社と判断できるため、実績や経験に期待できるでしょう。

ただし、不動産会社の事務所が2つ以上の都道府県に増えた場合、免許発行権者が都道府県知事から国土交通大臣に変わるため、数字が（1）に戻ります。そのため、あくまで参考程度に確認すると良いでしょう。

また、不動産会社のホームページや発信内容を確認し、飲食店舗の仲介実績を調べておくことも大切です。実績が豊富な不動産会社であれば、物件選びや契約時の注意点についても、的確なアドバイスを受けられる可能性が高まります。

3.知人や業界関係者から紹介してもらう

知り合いの店が閉店する、希望エリアで撤去工事をしているテナントがあったなど、知人や業界関係者から紹介してもらうのも有効な方法です。

飲食業界に携わる取引先や食材納入業者などは、閉店情報をいち早くキャッチしていることがあります。もし情報を入手できれば、物件情報が出回る前に先手を打てるでしょう。

事前に知人や業界関係者に、居抜き物件を探していることを伝えておき、協力をお願いしておくと良いでしょう。

4.出店希望エリアを歩いてテナントを探す

店舗を出店したいエリアを実際に歩いてテナントを探すのも、物件探しの有効な方法です。

手間はかかりますが、エリアの雰囲気や人通りの多さ、駅からの距離などを実際に自分の目で確認できます。平日と休日、昼と夜では人通りが大きく異なる場合もあるため、時間帯を変えて何度か歩いてみるのがおすすめです。

もし、募集看板が出ていない空き店舗を見かけた場合、管理会社に問い合わせれば交渉できる場合もあります。建物のエントランス付近に管理会社の連絡先が掲示されていることが多いので、確認してみましょう。

好条件の物件は、すぐに成約してしまうことが多いです。できるだけ早く情報を入手できるように、時間のあるときにはエリアを歩いて、空きテナントがないかチェックしておきましょう。

5.SNSを活用する

居抜き物件を探す方法として、SNSを活用するのもおすすめです。

X（旧Twitter）やInstagram、Facebookなどで飲食店開業に関する情報をチェックしましょう。希望エリアの情報を発信している不動産会社のSNSアカウントをフォローしておくと、いち早く物件情報を受け取れる可能性が高くなります。

なお、ハッシュタグを活用した検索も有効です。「#飲食店開業」「#渋谷空き店舗」「#居抜き物件」などのハッシュタグで検索すると、関連情報が見つかることがあります。

SNSで情報収集を行い、気になる物件があれば不動産会社に問い合わせましょう。

居抜き物件を探す際のチェックポイント

居抜き物件を探す際は、以下の項目をしっかりチェックすることが重要です。

立地・周辺環境
外観
内装・広さ
賃料
インフラ・設備の状態
開業費用
前テナントの状況
その他

これらのチェックポイントを総合的に判断することで、物件選びの失敗を防げます。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

なお、居抜き物件のトラブル例と対策について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

東京居抜き物件ニュース：居抜き飲…

居抜き物件のトラブルを回避するために覚えておきたいこと | 東京居抜き物件ニュース：居抜き飲食店の最新… 居抜き物件における契約や内装、廃棄物処理、近隣住民など4つのトラブル事例をもとに、具体的な対処法を解説します。ビジネスを成功させるための開業時に留意しておきたい…

立地・周辺環境

立地選びは、飲食店経営を左右する重要なポイントです。どれだけ料理やサービスが良くても、立地が悪いと集客に苦戦するでしょう。

立地・周辺環境を確認する際は、以下を押さえておきましょう。

ターゲット・コンセプトに合ったエリアを選ぶ
競合の少ない立地を選ぶ
交通アクセスの良さを確認する
視認性と人通りの多さを意識する
賃料が高すぎない物件を選ぶ
地域の将来性を見極める
法規制を確認する

詳しい立地選びのコツについては、居抜きの神様のホームページをご覧ください。

外観

建物の外観は、顧客の第一印象に大きな影響をあたえるため、外壁の傷みや経年劣化など、マイナスの印象をあたえる要素がないかを確認することが大切です。

建物の築年数や改修歴も確認しておくと、改修が必要かどうか判断しやすくなります。

また、視認性の高さも重要なため、以下の内容を確認しておくことがおすすめです。

前面道路から店舗がはっきり見えるか
看板の設置場所と大きさは問題ないか
夜間の照明は十分か

看板や照明は、設置可能なサイズや設置場所に制約がある可能性もあるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

内装・広さ

居抜き物件を探す際には、現状のレイアウトを基に実際の営業をイメージし、客席の配置や顧客の動線などをよく検討する必要があります。厨房と客席の位置や動線、顧客の移動のしやすさなどを確認し、総合的に判断しましょう。

また、必要な席数が確保できるかも確認すべきポイントです。売上目標から必要な席数を逆算し、現状のレイアウトで実現できるかを確認します。

テーブルや椅子のサイズ、通路幅なども考慮して、快適な空間が作れるかを検証しましょう。内見時に実際の寸法を測って確認するのが確実です。

賃料

居抜き物件を探す際は、賃料を毎月無理なく支払えるかどうか、慎重に検討する必要があります。

一般的に、飲食店の賃料は売上の5〜10％以内に抑えることが理想とされています。売上予測を立てて、賃料の比率が適正範囲内に収まるかを計算しましょう。

なお、賃料だけでなく、共益費や火災保険、更新料などの諸費用も含めて計算しましょう。

また、周辺の類似物件の相場と比較することも大切です。同じエリアの似た物件と比べて、賃料が高すぎないかを調べましょう。

インフラ・設備の状態

居抜き物件を内見する際は、インフラや設備の状態を確認し、劣化状況や問題なく使用できるかを見極めることが重要です。

厨房機器については、品名や型番、年式などの情報を記録しておくと判断しやすくなります。メーカーのサポート期間や部品の供給状況も確認し、長期的に使えるかを調べましょう。

もし、インフラや必要設備が不足している場合は、高額な工事費がかかる可能性があります。

なお、飲食店の設備基準については、各自治体で定められています。施設基準の全体像や、東京都の場合について詳しく知りたい方は、以下もあわせてご覧ください。

参照：厚生労働省｜施設基準の全体像
参照：東京都福祉保健局・保健所｜食品関係営業許可申請の手引

開業費用

居抜き物件によって、開業費用は大きく変動します。気になる居抜き物件が見つかったら、開業費用がいくらかかるのかを計算してみましょう。

あくまで一例ですが、東京都心近辺で飲食店を開業するには、以下のような費用がかかります。

名目	内訳	金額
物件取得・初期費用	敷金・仲介手数料・造作代金などの契約諸費用	約850〜1,100万円
内装・設備投資費	厨房機器追加やインフラ工事費など	約250〜300万円
運転資金	仕入れや人件費など	約200〜250万円
開業準備・その他	許認可申請や税務関連など	約50〜100万円
予備資金	想定外の修繕など	約50〜100万円
合計		約1,400〜1,800万円

ただし、横浜やさいたま市、川崎などのエリアであれば、物件取得・初期費用は上記よりも抑えられます。エリアや物件によって必要な費用は変動するため、出店したいエリアの相場を確認しましょう。

内装・設備投資費は、可能であれば複数の業者から見積もりを取り、予算内で実現できるかを調べましょう。

また、開業費用の合計の5〜10%程度を、予備資金として用意しておくと安心です。万が一想定外の修繕などが発生した場合にも、予備資金があれば対応できます。

前テナントの状況

居抜き物件の場合、前テナントの近隣との関係や口コミ、撤退理由などを確認しておくことが重要です。撤退理由が立地や集客の問題である場合、同じ課題に直面する可能性があります。

また、インターネットの口コミサイトで、前テナントの評判を調べるのもひとつの方法です。料理の評価だけでなく、立地や雰囲気に関するコメントも参考になります。ネガティブな口コミが多い場合は、その原因を分析して対策を検討しましょう。

前テナントの近隣トラブルといったマイナスポイントを事前に把握できれば、対策を講じたり物件を見送ったりなど、適切に判断しやすくなります。不動産会社や近隣の店舗に話を聞いて、居抜き物件の問題点を把握しましょう。

その他

その他にも、必要に応じて以下のような項目を確認しておきましょう。

駐車場・駐輪スペースの有無
施設全体のセキュリティ（防犯カメラの設置状況や施錠システムなど）
避難経路や非常口の位置

一度の内見ですべてを確認するのが難しい場合、複数回内見をしたり、実際に周辺を歩いてみたりなどして、細かくチェックするのがおすすめです。

居抜き物件を内見に必要な持ち物リスト

ここでは、居抜き物件を内見する際の必須アイテムを以下の表にまとめました。

アイテム	用途
メモ帳・ペン	物件情報や気づいた点を記録
スマホ	写真や動画撮影・電卓・地図・メモなどで利用
メジャー	厨房機器や客席スペースの採寸
懐中電灯	暗い場所や設備裏の確認

これらのアイテムを活用すれば、内見の際にスムーズに物件をチェックできます。

写真はさまざまな角度から撮影し、細部まで記録しておくと後から見返しやすくなります。動画で店内を一周撮影すると、空間の広がりや動線も記録として残せるでしょう。

メジャーは短いと何度も測る手間がかかるため、5m以上のものを用意しましょう。

なお、内見はできるだけ複数回、異なる時間帯に行うことをおすすめします。昼と夜、平日と週末では、周辺環境が大きく異なる場合もあるためです。

じっくりと時間をかけて確認し、後悔のない物件選びをしましょう。