テナント契約解除と解約の違い｜借主の解約と貸主から求められた場合の対応

テナントの賃貸借契約書には、「解除」や「解約」の記載があります。どちらも契約を終わらせることですが、意味や成立する条件は異なります。この記事では、テナント契約における解除と解約の違いを説明し、借主が解約する場合と貸主から解除・解約を求められた場合の対応を解説します。あわせて、トラブルを避けるために契約時に確認しておきたい点も紹介します。

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テナントの契約解除とは？解約との違いは？

解除とは、契約を結んだ後に相手が契約違反をした場合などに一方の意思表示によって契約を終わらせることです。テナントの賃貸借契約では「最初から契約がなかったことにする（遡及的効力）」という解除の効果は認められず、解除をした時点から将来に向かって契約が終了します（民法620条）。

一方、解約は、契約違反を理由とせず、契約や法律で認められた解約権に基づき、将来に向かって契約を終了させる方法です。

解除と解約は、どちらも契約を終了させる方法ですが、一般に解除は契約違反など一定の理由をもとに行われるのに対し、解約は契約や法律で認められた条件に従って終了させる点が異なります。

出典：e-Gov法令検索「民法第620条」

借主からテナント契約を解約する場合

閉店や移転などを理由に借主からテナント契約を終了したい場合、まずは賃貸借契約書を確認しましょう。契約期間の途中で解約できるかどうかや、いつまでに申し出る必要があるかは、契約内容によって異なります。

また、閉店時には原状回復して退去するだけでなく、店舗の設備や造作を後継テナントへ引き継ぐ「居抜き売却」を検討できる場合もあります。

中途解約条項と解約予告期間を確認する

契約期間の途中でテナントを退去したい場合は、賃貸借契約書の「中途解約」「解約予告」などの条項を確認します。期間の定めがある賃貸借でも、期間内に解約する権利が契約で定められている場合があります。

中途解約条項がない場合、期間の途中で借主の都合によって一方的に解約することは原則としてできません。貸主と合意解約について協議する方法があります。一方、期間の定めがない賃貸借では、民法上、借主はいつでも解約を申し入れることができ、建物の賃貸借は申入れから3ヵ月で終了するのが原則です。

解約予告期間や解約時の違約金などは契約によって異なるため、「何ヵ月前までに申し出る必要があるか」「期間途中の解約で違約金が発生するか」なども確認しておきましょう。

出典：e-Gov法令検索「民法第617条・第618条」

また、普通借家と定期借家では、契約期間や更新の扱いが異なります。定期借家は原則として契約期間の満了によって終了し、更新はありません。借地借家法には一定の定期借家について借主から中途解約できる規定がありますが、対象は床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤や療養、親族の介護など一定の事情がある場合に限られます。そのため、飲食店などの事業用テナントでは、契約書の中途解約条項を確認する必要があります。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第38条」

居抜き売却を検討する場合の進め方

テナントを解約して退去する場合、店舗をすべて原状回復する前に居抜き売却を検討する方法もあります。居抜き売却では、厨房設備や内装、什器などの造作を後継テナントへ引き継げる可能性があり、原状回復にかかる負担を抑えられる場合があります。

後継テナントへの引き継ぎ方は物件や契約内容によって異なります。賃借権を後継テナントへ譲渡する場合もあれば、現在の借主が契約を終了し、後継テナントが貸主と新たに賃貸借契約を結ぶ場合もあります。賃借権を第三者へ譲渡したり、物件を転貸したりする場合は、原則として貸主の承諾が必要です。

契約書の内容を確認するとともに、居抜き売却の専門業者にも早い段階で相談し、必要に応じて貸主や管理会社と調整しながら進めましょう。

解約予告を出した後は、決められた退去日までに後継テナント探しや貸主との調整を進める必要があります。居抜き売却を検討している場合は、解約予告を出す前の段階で、解約条件とあわせて居抜きでの引き継ぎが可能か確認しておくと進めやすくなります。

出典：e-Gov法令検索「民法第612条」

貸主から契約解除・解約を求められた場合

貸主からテナント契約の解除や解約を求められた場合でも、必ずしもすぐに退去しなければならないとは限りません。賃料滞納など借主側の契約違反を理由とする解除なのか、貸主側の事情による解約なのかによって、確認すべき点が異なります。

賃料滞納などの契約違反による解除

賃料滞納や無断転貸、契約で定めた用途に反する使用など、借主に契約違反がある場合は、貸主から契約の解除を求められることがあります。

ただし、契約違反があれば、直ちに賃貸借契約を解除できるわけではありません。債務不履行による解除は、相当の期間を定めて履行を求める「催告」を行い、その期間内に履行されなかった場合に行うのが原則です。催告を受けたときは期限を確認し、賃料滞納であれば早めに貸主へ連絡して支払いについて相談しましょう。

一方、民法542条に定められた一定の事由では、催告をせずに解除できる場合もあります。

また、賃貸借契約は継続的な契約であるため、裁判例では、契約違反によって貸主と借主の信頼関係が破壊されたかどうかも、解除の有効性を判断する際の重要な要素とされています。賃料滞納についても、滞納の有無だけではなく、期間や金額、支払いの状況など個別の事情によって判断されます。

解除を通知された場合は、通知の理由や契約書の解除条項を確認しましょう。不明な点があれば、専門家へ相談することも検討してください。

出典：e-Gov法令検索「民法第541条・第542条」

貸主都合の解約と正当事由

借主に契約違反がなくても、建物の建て替えや貸主自身による利用などを理由に、貸主から契約の終了を求められることがあります。

普通借家契約では、期間の定めの有無によって契約終了までの手続きが異なります。期間の定めがある場合に貸主が更新を拒絶するときは、原則として期間満了の1年前から6ヵ月前までに通知しなければなりません。期間の定めがない場合に貸主が解約を申し入れるときは、原則として申入れから6ヵ月を経過することで契約が終了します。どちらの場合も、貸主側には「正当事由」が必要です。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第26条・第27条・第28条」

期間の定めがある普通借家で、契約書に期間途中の解約に関する条項がない場合、貸主から期間の途中で解約を求めることは原則としてできません。中途解約に関する条項がある場合でも、貸主からの解約には正当事由が必要です。解約の申入れから6ヵ月を経過すると契約が終了するのが原則です。

また、これらの借地借家法の規定に反する特約で借主に不利なものは、無効とされています。

出典：e-Gov法令検索「民法第618条」「借地借家法第28条・第30条」

正当事由の有無は、貸主と借主が建物を必要とする事情だけで決まるものではありません。これまでの賃貸借の経過、建物の利用状況や現況、貸主から立退料などの財産上の給付の申出があるかなどを総合的に考慮して判断されます。立退料を提示されたからといって、それだけで正当事由が認められるわけではありません。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第28条」

なお、定期借家契約は契約の更新がなく、原則として期間満了によって終了します。そのため、普通借家の更新拒絶のように正当事由が問題になる仕組みではありません。ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、契約が終了する旨を借主へ通知する必要があります。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第38条」

貸主から契約終了を求められた場合は、通知書などを保管し、退去を求める理由や時期、立退条件を確認しましょう。内容に疑問がある場合や、条件への合意を求められた場合は、合意する前に専門家へ相談することも検討してください。

テナント契約でのトラブルを回避するための注意点

契約解除をめぐるトラブルを回避するには、テナント契約時に賃貸借契約書を丁寧に確認することが大切です。ここでは、テナント契約時に注意したいポイントを紹介します。

契約形態と契約期間を確認する

テナント契約には、主に普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約があります。

普通建物賃貸借契約では、期間の定めがある場合でも、一定の期間内に更新しない旨の通知などがなければ、従前と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。契約書に更新方法や更新期間が定められている場合もあるため、契約時に確認しておきましょう。

定期建物賃貸借契約は契約の更新がなく、原則として契約期間の満了によって終了します。引き続き物件を利用するには、貸主と合意したうえで再契約する必要があります。契約形態と契約期間は退去時期にも関わるので、契約前に確認することが大切です。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第26条・第38条」

敷金（保証金）を確認する

テナント契約では、契約時に「敷金」や「保証金」などの名目で一定の金額を貸主へ預けることがあります。金額や返還条件は物件や契約内容によって異なります。

敷金は、未払いの賃料や原状回復費用など、賃貸借契約に基づいて借主が負担すべき債務に充てられることがあります。退去後は、これらを差し引いた残額が返還されるのが原則です。

契約によっては、保証金の一部を差し引く「償却」などの条件が定められていることもあります。預ける金額だけではなく、返還の時期や差し引かれる費用についても契約書で確認しておくことが大切です。

出典：e-Gov法令検索「民法第622条の2」

退去時の原状回復を確認する

原状回復とは、借主が物件を返還する際に、借主の責任で生じた損傷などを元の状態に戻す義務のことです。民法上、通常の使用による損耗や経年変化は除かれます。

ただし、店舗などの事業用物件では、原状回復の範囲や工事内容についての特約が設けられていることがあります。たとえば、内装や設備を撤去してスケルトン状態で返還する、壁紙を新品に取り替えるといった内容が含まれているケースがあります。こうした内容を確認していないと、退去時に想定外の費用が発生し、トラブルにつながりかねません。

契約時には原状回復の範囲や工事方法、指定業者の有無などを契約書で確認しておきましょう。

出典：e-Gov法令検索「民法第621条」

テナント物件の用途を説明する

テナント契約を結ぶ際は、店舗の業種や営業内容など、物件をどのような目的で使用するのか（用途）を、貸主に伝えておくことが大切です。

借主には、契約や物件の性質によって定められた使い方（用法）に従って物件を使用する義務があります。契約で定められた用途もこの用法に含まれます。たとえば、契約で飲食店としての使用が認められていないのに飲食店を営業すると、用法遵守義務違反になる可能性があります。

用法に反する使用があっても、直ちに契約が解除されるとは限りません。ただし、内容や程度によっては、契約の解除や損害賠償といった問題につながることがあります。業種や営業内容を変更する場合も、事前に契約書を読み返し、必要に応じて貸主へ相談しましょう。

出典：e-Gov法令検索「民法第594条・第616条」

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