【京急杉田駅のベトナム料理店を100万円で買取】居抜き店舗買取成功事例

京急杉田駅から徒歩2分、商店街の一角に佇むベトナム料理店「ハノイ フォー」。本場仕込みのフォーやバインミーで一定の支持を得ていたものの、立地と席数の制約、価格設定、そしてファサード破損による印象低下が重なり、収益の維持が難しくなりました。居抜き物件として掲載を開始したものの、買い手がつかず、掲載から約3ヵ月で「買取の神様」による100万円での買取へ転換。今回は、「ハノイ フォー」の閉店理由の分析から、買取に至った経緯と流れ、さらに再生を見据えた次の飲食店オーナーへの提案プランまでを詳しく紹介します。

居抜き店舗の概要

エリア	神奈川県横浜市磯子区
最寄り駅	京急杉田駅から徒歩2分
面積	約4.63坪(15.3㎡)
階数	1階
買取額（造作譲渡代金）	1,000,000円（税込）
前業態	ベトナム料理（ハノイ フォー）
閉店理由	業績不振
営業年数	2年

杉田駅のベトナム料理店「ハノイ フォー」の閉店理由

商店街の通りに面した間口の小さなベトナム料理店「ハノイ フォー」。人気レビュアーの投稿からは「味はしっかりしている」「パクチーの量がちょうどいい」「ソースのバランスが良い」といった好意的なコメントが多く、料理そのものの評価は良好でした。

その一方で立地や価格設定、マーケティングの弱さが目立ちました。固定費に対して客単価が低く、小箱ゆえに回転数も限られていたため、味の評価に見合うだけの売上を上げる構造になっていなかったのです。ここでは、ベトナム料理店が撤退を余儀なくされた理由を分析していきます。

閉店理由1．価格設定と立地のミスマッチ

メニューの中心は650円前後のバインミーやフォーなどの軽食。手軽な価格設定は魅力的でしたが、4席ほどの小さな店舗では客数を稼ぐのが難しく、固定費をまかなうだけの売上を確保するのは容易ではありませんでした。

たとえば、1日の固定費を3.2万円、原価率35％、客単価800円とした場合、黒字化には1日62食以上の販売が必要です。しかし、昼70分＋夜150分のピークを平均4席・回転1.3回で稼働しても、40〜50食が現実的な上限。構造的に赤字を抜け出すのは困難でした。

状況を打開するために値引きやテイクアウト強化にも取り組みましたが、低単価メニューに加えて容器コストやオペレーション負担が重く、粗利が伸びず日銭も増えない結果に。短期的な販促では構造的な赤字を埋めることはできませんでした。

さらに、商店街の人の流れに合わせた時間帯別の戦略がなかったことも課題の1つです。朝はテイクアウトの軽食、昼はランチセット、夜は小皿とドリンクなど、時間帯ごとに訴求を変えていれば、“点”ではなく“面”で客をつなぎ止められた可能性があります。

また、「得意な料理を出したい」という想いが先行し、誰に・どの時間帯に・何を・いくらで・どれだけ売るかという基本設計が後手に回ったことも、経営が安定しなかった要因でした。

閉店理由2．開業資金・運転資金の不足

多くの小規模店に共通する課題が、「立ち上げ後6ヵ月を乗り切る運転資金」の不足です。弊社への相談でも、「自己資金200万円以下」「造作の改修ができない」「開業後の運営資金が限られている」といったケースは少なくありません。「ハノイ フォー」も営業年数は約2年と短く、初期投資や運転資金の少なさが事業継続に影響したと考えられます。

開業直後の3ヵ月は、メニューの調整や広告、常連づくりなどに費用がかかる「試行錯誤の学習期間」です。しかし、十分な資金を確保できていなかったために改善の手が止まり、売上が下がる中で改装や修繕に回せる資金も確保できない状態に陥りました。

固定費（家賃・光熱費・仕入れの先払いなど）の支払いが重く、運転資金は常に逼迫。数十万円規模の軽微な改修では状況を根本的に変えられないと判断し、最終的には抜本策として店舗売却を視野に入れる決断を迫られました。

閉店理由3．発信とリピート設計の欠如

Google MapやSNSなどでの発信は行われていたものの、内容は「営業日のお知らせ」や「新メニュー紹介」といった情報告知にとどまり、誰に・どんな体験を届けたいのかという設計が欠けていました。

さらに、Googleマップの強化や店頭サインの刷新、写真の差し替え、ショート動画の配信などのマーケティング施策も着手できておらず、通行客や検索ユーザーに“選ばれるきっかけ”を作れなかった点も課題でした。

本来であれば、以下のような導線の設計によって、リピートを生み出す必要があります。

1. 検索経路で興味を持たせる（Google Map・SNS）
2. 初回体験で印象を残す（導線・接客・名物の見せ方）
3. 再訪・紹介につなげる（口コミ・レビュー誘導）

しかし、この店舗ではその流れが機能しておらず、「一度来て終わり」の体験になっていたことが大きな課題でした。味の評価が高くても、発信と体験をつなぐ仕組みがなければ、継続的な集客にはつながりにくいのです。

閉店理由4．店舗ファサードの破損による印象ダウン

閉店の直接的なきっかけとなったのは、店舗の“顔”であるファサード（看板・テント・面板）の破損でした。

商店街内で一定の通行量はあったものの、外観の劣化が来店意欲を下げる要因となっていました。特に雨天時には、破損箇所が目立ちやすく、看板の視認性や印象がさらに悪化。週末の“勝負どころ”の集客にも影響を及ぼしました。

通行人にとって、店舗の第一印象は「清潔さ」や「信頼感」を判断する大きな基準です。ファサードが傷んでいると、「衛生面や運営状態は大丈夫だろうか」という不安を与え、入口で入店をためらう“逆セグメント”を生み出します。

味の評価自体は一定の支持を得ていたにもかかわらず、「味は良いが、入口で負ける」という構造的な損失が積み重なった結果、来客減少と売上悪化をさらに加速させてしまいました。

買取契約に至るまでの経緯と流れ

「ハノイ フォー」は、立地と価格設定のミスマッチ、そして資金繰りの悪化により経営が困難となりました。2024年7月9日から居抜き物件として掲載を開始しましたが、買い手は見つからず。運転資金の限界も迫る中、約3か月の短期掲載を経て、当社による100万円での買取へと転換しました。

弊社では、「スパイス・ベトナム系の需要が一定ある」こと、そして「小規模店舗で再出店コストを抑えやすい」点を評価。短期間で出口を確定し、店舗資産を次の活用へとつなげました。

担当者からのコメント

成功の鍵｜売れる設計と続けられる体制を整える

「ハノイ フォー」が抱えていた課題は、同じような小規模飲食店が成功するためのヒントでもあります。買取後の再生に向けて、時間帯戦略・集客導線・資金運用の3つを軸に改善を提案します。

数字から逆算した現実的な収益設計

小箱店舗では、時間帯ごとの役割分担が収益安定のカギになります。1日の中で「誰が・どの時間に・何を求めて来るのか」を整理し、メニューを最適化します。

• 朝：バインミー（500〜650円）＋コーヒーで、通勤層を獲得する
• 昼：フォー＋小鉢セットで、客単価1,000〜1,100円を目標とする
• 夜：小皿料理＋お酒で、客単価1,500〜1,800円を目標とする

また、商店街の導線では「通行3秒が勝負」。看板や実物サンプル・写真パネル・店前什器を活用し、名物メニューの“視認性”を最大化します。

さらに、メニュー構成は原価30〜32％を目安に主力3品（例：豚焼きバインミー、鶏フォー、揚げ春巻き）を設計。テイクアウトは「麺とスープの分離＋追い香草・追いナムス」のプレミア版を用意し、＋120〜180円の粗利改善を狙います。ハーフセットやトッピング階段も組み合わせ、平均客単価を＋150〜250円アップさせる構造へ。

見つけてもらう導線をデジタル×リアルで整える

味が良くても、知られなければ選ばれません。少ない費用でも実行できる、集客導線の整備が重要です。

• Google Map：名物・価格・営業時間を正確に掲載し、写真20枚以上＋口コミ返信100％（初月10件目標）
• ショート動画（週2本）：包丁音・湯気・炭焼きなどの“ライブ感”を30秒で伝える
• 商店街との連携：回遊型施策（例：隣店レシート提示でトッピング無料）で歩行導線を活用

これらを継続するだけでも、自然流入と再訪率を同時に伸ばすことができます。

続けられる資金管理で経営を安定化させる

どれだけ良い設計でも、資金が尽きれば改善は止まります。まずは、固定費の6〜9カ月分を別口座で確保し、急な支出や広告・試作に使える「攻めの資金枠」を残すことが大切です。

加えて、週次PL（売上杯数・客単価・粗利・原価）を数字で管理。感覚ではなくデータで店舗を回すことで、赤字の兆候を早期に察知し、軌道修正が可能になります。

飲食店の店舗売却/閉店/買取なら買取の神様まで

「ハノイ フォー」のように、味や世界観に魅力があっても、立地や価格設定、運転資金の不足といった要因が重なり、経営の継続が難しくなるケースは少なくありません。どんなに評価の高いお店でも、構造的な課題を放置すれば、ある日突然“続けられない瞬間”が訪れます。そんなときに必要なのが、次の挑戦へつなぐ“出口戦略”です。

「買取の神様」では、飲食業の現場を熟知したスタッフが、スピードと実行力でオーナー様の店舗売却・閉店をサポートします。状況に応じて即日査定・即日買取にも対応し、独自のネットワークと集客力で買い手を迅速にマッチング。査定・相談はすべて無料で、売却が成立するまで費用のかからない完全成功報酬制なので安心です。売却金は、未払いの整理や新しい出店準備など、次のステップの原資として活用できます。

私たちは、単に「店舗を手放す」だけでなく、想いのこもった空間を次のオーナーへつなぐことを使命としています。ベトナム料理の香りが、またどこかで立ちのぼる——そんな新しい挑戦を後押ししていきます。

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