居抜きと造作譲渡の違いとは？飲食店の閉店コストを抑えるための基礎知識

飲食店の閉店を検討する際、「居抜き」や「造作譲渡」という言葉を目にすることが多いかもしれません。居抜き売却を行うことで、多くのオーナーが頭を悩ませる閉店コストを抑えることが可能です。本記事では、居抜きと造作譲渡の違いを解説しながら、閉店時にかかるコストやリスクを最小限に抑えるためのポイントを解説します。円満な店舗売却を実現するための参考にしてください。

居抜きと造作譲渡の違いとは

最初に、混同されがちな「居抜き」と「造作譲渡」の言葉の違いを解説します。

居抜きとは

居抜きとは、以前入居していたテナントの内装や設備、什器備品などが残ったままの状態で売買または賃貸借されることです。居抜き状態の店舗物件を居抜き物件（または居抜き店舗）と呼びます。一方、内装や設備が何もない、建物の骨組みだけの状態をスケルトン（物件）と呼びます。

賃貸借契約では、退居時に内装や設備をすべて撤去し、スケルトン状態に戻す原状回復義務が課されるのが一般的です。スケルトン状態に戻すための工事費用が必要で閉店時のコストとなります。また、新たな入居者にも設備を設置するための費用がかかります。

居抜き売却することで、売り手は原状回復工事のコストを抑えることができます。買い手は既存の設備を利用することで初期費用を抑えることができ、早期に営業が開始できる点が魅力です。

造作譲渡とは

造作譲渡とは、店舗の内装や使われていた設備を新しいオーナーに譲渡することです。造作（ぞうさく）とは、建物の天井や床、階段などの内装、カウンターや扉などの造り付けを指します。

居抜きと造作譲渡の違いは、居抜きが設備や内装が残ったままの店舗物件そのものを指すのに対し、造作譲渡は内装や設備、什器類を譲渡交渉して譲る行為を指します。内装や設備の状態によっては有償で譲渡でき、造作譲渡料を得られる可能性があります。

ただし、造作譲渡契約を結ぶには、店舗物件の所有者（貸主）の承諾が必要です。

造作譲渡に含まれるもの

造作譲渡の対象となるのは、店舗の営業に必要な内装や設備の一式です。飲食店では、代表的なものに以下のようなものがあります。

• 内装：壁や床、天井、階段 など
• 厨房設備：ガスコンロ、冷蔵庫、シンク、給排気設備 など
• 家具や什器：テーブル、椅子、棚、カウンター など
• 電気設備：照明器具、空調、換気扇など

ただし造作譲渡の対象物は、物件の賃貸契約や状況により異なります。リース品や壊れている設備は譲渡の対象外になることが多いため、事前に確認してリスト化しておきましょう。

居抜き（造作譲渡）で売却するメリット

ここからは、居抜き売却のメリットをみていきましょう。主なメリットとして、閉店時のコストを抑えられる、期間を短縮できる、造作譲渡料を得られる可能性があるなどが挙げられます。それぞれのポイントを説明します。

閉店コストを抑えられる

居抜きで売却すれば、原状回復工事や設備処分の必要がないため、閉店時のコストを抑えられます。

店舗を退却する際には入居前の状態に戻す必要があり、入居時に設置した内装や設備をすべて取り除くための工事が必要です。工事費用は造作の内容にもよりますが、坪単価8万円から10万円が目安です。大型設備の処分や、排気ダクトからの壁面の汚れの清掃などがあればさらに高額になる場合も。居抜きでの売却であれば、内装や設備などをそのまま譲渡できるので、閉店時のコスト負担を削減できます。

閉店までの期間を短縮できる

居抜きでの売却は原状回復のための工事が不要なので、売却までの期間を短縮できるのもメリットの一つです。さらに内装や設備を撤去しないため、契約期間内ぎりぎりまで営業が可能です。少しでも利益を上げたいと希望している飲食店オーナーにとって、営業期間を延ばせることは大きな魅力でしょう。

売却益を得られる可能性がある

居抜き売却は原状回復工事や設備処分のコストを削減できるだけではなく、造作譲渡による売却益を得られる可能性があります。

新規開店を目指す買い手にとって、一からすべてを揃える必要のない居抜き物件は初期費用を抑えられるため人気があります。売却店舗の需要が大きいほど、より多くの売却益を得られます。有償で造作譲渡できる対象は、壁や天井・床など内装、厨房設備やエアコン、テーブルや椅子といった家具などさまざま。造作譲渡できるのは何か、原状回復すべき範囲はどこまでなのかをはっきり確認しておきましょう。

居抜き（造作譲渡）で売却するデメリット

さまざまなメリットのある居抜き売却ですが、注意すべき点もあります。トラブルを防ぐためにも、事前にデメリットを確認し、しっかり理解した上で売却を目指してください。

物件所有者（貸主）から承諾を得る必要がある

店舗が賃貸物件の場合、物件所有者（貸主）から居抜きで売却して良いかどうかの承諾を得る必要があります。物件所有者が原状回復やスケルトン渡しを希望した場合は居抜き物件で売却できません。トラブルを避けるためにも、必ず事前に物件所有者に相談しましょう。

また、造作譲渡は物件所有者が次も同じように飲食店として貸し出す予定であることが前提です。飲食店として貸し出しが可能かの意思確認も大切です。

閉店計画が漏れる可能性がある

居抜きで店舗を売却する際、賃貸契約の解約予告を早めに行ったり、買い手募集のための広告を出したりするため、閉店計画が漏れてしまうリスクがあります。

飲食店などの店舗では、解約の3ヵ月から半年前に告知することが一般的です。閉店まで期間があるため、従業員に売却の計画が知られてしまうと、信頼関係に影響を与えたり、早期退職されたりなどで営業や移転後の人員確保に支障が出る恐れもあります。

店舗売却に関してはできるだけ水面下で進め、不動産会社と連携して情報管理には細心の注意を払いましょう。

内装や設備のトラブルが起こる可能性がある

引き渡した後で内装や設備に不備が見つかると、修理費用を誰が負担するかといったトラブルが起きる可能性があります。トラブルを防ぐためには、買い手に引き渡す時に内装や設備の状態や内容について細かく確認しておきましょう。また、造作譲渡する設備にリース品が含まれていないか確認し、買い手との認識を合わせておくことも大切です。

居抜き物件の場合、買い受けた次の店が前の店舗のイメージまで引き継ぐ可能性もあります。造作譲渡するものは、内覧して確認してもらうと安心です。

造作譲渡料が決まるポイント

造作譲渡料は店舗の内容や設備の状態のみならず、店舗の立地や面積によっても左右されます。それぞれのポイントを紹介します。

店舗の内装や設備の状態

造作譲渡料が決まる最大の要素は、店舗の内装や設備の状態です。評価は、主に使用期間や動作状況、性能で決まります。

• 新しさ：購入から新しいものほど高額で評価されやすい
• 動作状況：動作に問題がないか、メンテナンスは行き届いているかが評価されやすい
• 性能：高性能な業務用機器や設備は人気。価格にプラスされる傾向に

店舗の立地

飲食店にとって、集客力に影響する店舗の立地も重要な要素です。立地に関しては、人通りが多いか、入りやすい店舗か、視認性は高いかなどが評価されます。

• 人通りの多さ：駅前や繁華街、商業施設の近くといった人が集まりやすい場所は評価されやすい
• 店舗への入りやすさ：空中階より地上階の方が評価されやすい。評価が高い順は、1階＞2階＞地下1階＞他階
• 視認性の高さ：大きな看板が出せる、数カ所に看板を出せることも評価につながる
• 賃料や契約条件：人気のある立地は家賃が上がり、造作価格も上がる傾向に

店舗の面積

店舗の面積も、造作譲渡料を決める要素の一つです。面積が大きくなれば、その分、設備や厨房機器も多くなり、造作譲渡料は高くなります。また面積の大きな店舗はチェーン店などの法人も利用しやすく、造作譲渡料も高めの設定が可能です。法人の場合、造作譲渡料を減価償却費に計上できるので、金額のハードルは下がりやすい傾向に。一方、狭いお店は個人店が入居する傾向があるので、造作譲渡料も下がります。

居抜き売却（造作譲渡）を成功させるための注意点

居抜き売却時のトラブルを防止しつつ、少しでも高い価格で譲渡するための注意点を紹介します。

早めに物件所有者（貸主）から承諾を得る

繰り返しになりますが、飲食店の店舗を居抜き売却するには物件所有者の承諾が必要です。飲食店は早い段階で解約予告が必要なので、早め早めに動いて物件所有者と交渉しましょう。

飲食店側の売却準備が順調に進んでも、物件所有者の承諾が得られなければ売却自体が取りやめになってしまう可能性もあります。物件の売却は、飲食店側だけの意志で勝手にはできないので注意が必要です。

内装や設備を点検・メンテナンスしておく

居抜き売却を考える際には、壁紙や床の汚れはないか、エアコンや厨房機器が故障していないか、電球は切れていないかなど、内装や設備を必ず点検しましょう。

居抜き売却の場合、買い手は店の内装や設備を含めて物件を引き継ぎます。売却後、譲渡が終わってから設備に故障・損傷が見つかった場合、トラブルになる可能性も。売却後のトラブルを避けるためにも、内装や設備に不具合や修理が必要なところはないか把握しましょう。不備が見つかった箇所はメンテナンスしておくと、買い手がつきやすくなったり、より高値で売却できたり、契約後のトラブルを防げたりなど、居抜き売却をスムーズに進めやすくなります。

リース契約を確認する

店舗設備の中にリース品がある場合は、リースの契約期間や支払い残額も確認してください。リース契約書を確認し、リース対象物をしっかり洗い出して整理しましょう。買い手にリース契約を引き継いでもらう方法もありますが、旧契約者が連帯保証人にならなくてはいけないケースもあるので注意が必要です。可能であれば、居抜き売却の収益からリース残高を返済し、買い手に所有権を譲渡する方法が安心です。

居抜き売却専門の業者に依頼する

居抜き売却を成功させるには、専門業者に依頼することが効果的です。居抜き売却を行う際は、物件所有者に承諾を得たり、買い手と慎重に契約内容をすり合わせしたりする必要があります。初めて居抜き売却を行う場合、確認不足から思わぬトラブルに発展してしまうことも。専門業者は市場動向に詳しく、適切な買い手を見つけるサポートをしてくれます。複数の業者に相談し、力になってくれそうなところを選びましょう。

居抜きや造作譲渡に関するよくある質問

飲食店の居抜き売却を検討する際、「相場はいくらなの？」「期間はどのくらいかかる？」「従業員への通知のタイミングは？」など疑問を感じることもあるでしょう。最後に居抜きや造作譲渡に関してよくある質問を紹介します。

飲食店における居抜き売却の相場はいくらですか？

飲食店の居抜き売却の相場は、営業年数や店舗の大きさ、内装や厨房設備の状態などによって評価が異なります。譲渡料も幅はありますが、都内の居抜き物件の場合は、20坪程度の店舗で50万円から300万円程度が目安です。

一般に人気エリアの路面店や駅近などの好立地では、価格が上がりやすい傾向にあります。他にも店内が清潔だったり、設備の状態が良好だったりすると譲渡料がプラスされやすくなります。居抜き物件の譲渡料は需給バランスによって決まります。購入希望者が多ければ価格は上がり、少なければ下がります。タイミングと条件が価格形成のポイントです。

募集開始から売却までの期間はどれくらいかかりますか？

飲食店舗の売却は、募集から1～3ヵ月程度で完了するケースが一般的です。居抜き売却は、内装や設備をそのまま利用できるため、買い手が見つかりやすく、比較的スムーズに取引が進む傾向があります。ただし、売却価格や賃料が相場に比べて高い場合には、さらに時間がかかることも。スムーズに売却をするには、募集条件以外にも内装や設備の状態も重要です。

設備が古くても居抜き売却できますか？

可能です。業務用設備は元値が高値なので、物件と一緒に取得できるのは買い手にとって大きなメリットです。年式が経った古いものも売却できるチャンスは高いです。ただし設備の状態が悪いと買い手が見つかりにくく、譲渡料も下がる可能性があります。最低限のメンテナンスや修理を行っておくことで、売却の成功率が高まります。

従業員への通知はいつごろが適切でしょうか？

店舗の売却交渉がほぼまとまった段階で、できるだけ早めに通知するのが理想です。通常、引き渡しの1～2ヵ月前には従業員に通知しておくのが望ましいでしょう。ただし、売買契約が未締結のタイミングの場合も多いので、万が一、契約が白紙になる場合のことも考慮に入れて通知を行うことをお勧めします。

飲食店の居抜き売却なら「買取の神様」にお任せください

飲食店の居抜き売却は、スケルトン工事の費用を削減できるなどメリットが多いものの、事前の対策が不十分だとトラブルになる可能性もあります。設備の状態確認や所有権の明確化、物件所有者との交渉など、一つ一つの手順をしっかりと行いましょう。専門業者に相談することで、安心して手続きを進められます。対策を講じて、スムーズな譲渡を目指しましょう。

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