飲食店の居抜き売却とは？メリット・デメリットや注意点を解説

飲食店を閉店する際、内装や設備をそのまま残して売却する「居抜き売却」という方法があります。原状回復（スケルトン）工事をせずに済むため費用や時間を抑えられ、退去直前まで営業できるなど、メリットの多い売却方法です。ここでは飲食店の居抜き売却の流れや、メリット・デメリット、注意点を解説します。

居抜き売却とは？

居抜き売却とは、店舗で使っていた内装や厨房機器を、解体せずにそのまま次の事業者へ渡す方法です。原状回復の手間やコストを抑えられ、場合によっては造作譲渡費を得ることもできます。

内装や設備を撤去せずに売却する方法

居抜き売却とは、店舗の内装や厨房設備などを撤去せずに、そのまま次のオーナーへ引き渡す方法です。スケルトン工事の必要がないため、解体費用を削減できるのが大きな特徴です。

飲食店を閉店する際は通常、物件を借りたときと同じ状態に戻す「原状回復」が必要になります。しかし居抜き売却であれば、次の借主がそのまま内装や設備を引き継ぐため、撤去の手間を省けます。近年は開業希望者の初期費用を抑えられることから、需要が高まっている売却方法です。

スケルトン工事には数百万円規模の費用がかかることもあり、それを省けるだけでも大きなメリットです。加えて、充実した設備や内装の店舗であれば、造作譲渡料として買い手から収入を得られる可能性もあります。

現状引渡しと造作譲渡の違い

居抜き売却には「現状引渡し」と「造作譲渡」があり、取引方法や費用が異なります。現状引渡しは、内装や設備を残したまま、貸主が次のオーナーへ無償で引き渡す方法です。一般的な店舗契約で義務付けられているスケルトン工事をすることなく、工事費用を節約できます。ただし、造作譲渡と違って設備や内装に対し、造作譲渡料が支払われることはありません。

造作譲渡は、貸主を介さず、店舗の借主と買主が直接取引をする売却方法です。契約満了前に売買できる、原状回復をする必要がないなどのメリットがあります。現状引渡しと異なり、残された設備や内装に対して買い手が造作譲渡料を支払うケースもあります。

【全8ステップ】飲食店の居抜き売却の流れ

ここからは飲食店の居抜き売却における、造作譲渡の基本の流れを紹介します。不要なトラブルを避けるためにも、全体像を把握してスムーズな売却を目指しましょう。

①契約書やリースの期限を確認する

飲食店を居抜き売却したいと思ったら、最初に賃貸契約やリース契約の内容を確認します。賃貸借契約書には貸主への解約予告期間や、原状回復義務の規定が書かれています。契約書に「原状回復義務あり」と書かれていれば、居抜き売却するためには貸主の許可が必要です。

一般的に、賃貸借契約では3～6ヵ月前に解約予告を出す決まりですが、買い手が見つかる前に解約予告するのはリスクが高く、避けたいところです。貸主に対して解約予告をする前に、必ず居抜き売却を専門に取り扱う不動産会社へ相談しましょう。

また、リース契約中の設備があれば、売却前に整理します。リース契約が残っている設備はそのまま譲渡できないため、貸出期限や名義の移転が可能かどうか、しっかり確認しておきましょう。

②居抜き売却専門の不動産会社に相談する

次に、居抜き売却を専門とする不動産会社へ相談します。専門業者なら、貸主への交渉から買い手の募集まで幅広くサポートしてくれるため安心です。買取実績の豊富な会社を選んで、売却を有利に進めましょう。

一般的に、不動産会社に伝えるのは以下の内容です。

・店舗名
・店舗住所
・メールアドレス・電話番号
・希望の売却時期
・店舗の契約内容
・毎月の賃料

上記の内容を伝えたら、不動産会社が査定を行い、募集条件などを決定していきます。

③貸主からの承諾を得る

居抜き売却を進めるには、貸主の承諾が不可欠です。貸主は物件の管理責任者であるため、承諾なしに造作譲渡を行うことはできません。貸主が原状回復を望んでいる場合は、不動産会社が交渉して承諾を得ることもあります。

なお、契約状況などによっては、貸主の承諾と購入希望者の募集を並行して進めるケースもあります。

④購入希望者を募集する

不動産会社を通じて、物件の購入希望者を募集します。居抜き物件を探しているのは、新規開業を目指す人や多店舗展開を検討している企業などです。魅力的な店舗であれば、複数の問い合わせが入ることもあります。

募集段階での情報開示の仕方によって、売却のスピードが大きく変わります。賃貸借契約書の写しや店舗平面図を求められるケースもあるため、事前に準備しておくとスムーズです。

また、従業員に売却のことを知られたくない場合は、その旨を不動産会社に相談しておくと良いでしょう。

➄内見や現地調査をする

購入希望者が現れた場合、不動産会社の担当者同席のもと、店舗を見学する「内見」が行われます。実際に内装や設備の状態を確認してもらい、購入意欲につなげます。

このとき、店舗をきれいに整えておくことは非常に重要です。いつ内見の連絡が来ても対応できるよう、日ごろから掃除・整理整頓を心がけておきましょう。

⑥売却の条件を交渉する

内見が終わったら、購入希望者と造作譲渡料や引渡し時期などの条件を交渉します。特に造作譲渡料は、設備の使用年数や立地条件によって評価が変わるため、事前に相場を把握しておくことが大切です。

造作譲渡は売主と買主の間で認識のズレがあると、後々トラブルに発展しやすくなります。トラブルを防止するためにも、造作譲渡する造作物のリストを用意しておくと良いでしょう。

⑦造作譲渡契約を締結する

条件がまとまったら、貸主と借主（売主）、買主の間でそれぞれ契約を結びます。最初に買主が貸主に面会して許可を得て、次に借主と買主が造作譲渡契約を結びます。

契約書には、譲渡する設備の詳細や譲渡料、引渡し日などが記載されます。不動産会社や専門家に確認してもらい、記載漏れがないように進めていきましょう。

賃貸物件の場合は、貸主と買主の間で新たに賃貸借契約を締結し、貸主と借主の間では賃貸借契約を解約します。このとき、借主に対する保証金や敷金の返金なども行われます。また、一般的にはこの時点で、買主から売主へ手付金も支払われます。

⑧引渡しをする

造作譲渡契約が成立したら、店舗を引渡します。具体的な引渡しの流れは以下の通りです。

1. 引渡し書類へ署名・押印
2. 引渡し金の残金の支払い
3. 鍵の受け渡し

店舗の状況を確認して契約に問題がなければ、売主と買主が引渡し書類に署名と押印をします。引渡し金については、契約締結時に手付金を払っているため、残金を買主が売主へ支払います。決済が完了したら、鍵を受け渡して居抜き売却は完了です。

引渡し後は新しいオーナーがすぐに営業を始められることも多く、双方にとってメリットのある取引となります。

飲食店の居抜き売却をする際の注意点

飲食店を居抜き売却する際に注意したいのは、相談する順番です。不動産会社へ相談する前に物件の貸主に連絡してしまうと、想定している売却ができなくなる恐れがあります。また、リース設備の取り扱いやスタッフへの対応も、気を付けておきたいポイントです。

貸主より先に不動産会社へ相談する

飲食店の居抜き売却では、物件の貸主より先に、不動産会社へ相談しておくことが重要です。先に貸主へ連絡をしてしまうと、貸主が原状回復を求めるなどして、居抜き売却ができなくなってしまう可能性もあります。

さらに賃貸借契約を終了する解約通知まで出してしまうと、従業員や取引先に閉店が知れ渡ります。すると従業員の退職やモチベーション低下、仕入れ条件の変更・取引打ち切りといったリスクが発生します。

先に不動産会社へ相談すれば、従業員や取引先に知られずに、水面下で売却活動を進めることも可能です。居抜き売却の際は、必ず最初に不動産会社へ相談するようにしましょう。

リース設備の期限を確認する

厨房機器などをリースしている場合、そのまま売却することはできません。リース会社によっても対応は異なりますが、売主が残債を支払う場合と、買主にリース契約を引継ぐ場合があります。

リース契約の名義や期限は契約によって異なるため、残債や再リースの可否をしっかり確認しておきましょう。手続きが曖昧だと、買い手に迷惑をかけるだけでなくトラブルに発展することもあります。

従業員へ誠意を持って対応する

居抜き売却での重要ポイントのひとつに、従業員への対応があります。居抜き売却を検討している情報が広告などを経由して流れると、従業員の動揺は避けられません。信頼関係を損なって、早期退職されてしまうリスクもあります。

実際に閉店や移転をすることになったら、お店を支えてくれた従業員に感謝の気持ちを伝えながら、丁寧な説明をしたいところです。退職金や転職支援など、できる範囲での誠実な対応を心がけましょう。

複数の不動産会社に査定してもらう

居抜き売却の査定価格は、不動産会社によって違います。業者間で「この店舗にどこまで価値を見いだせるか」が異なるため、数社比較することで店舗の価格を再確認できるでしょう。

飲食店が居抜き売却をする場合のメリット

飲食店の居抜き売却は、原状回復工事が不要で退去日直前まで収益が入るなど、金銭的な面でのメリットが多々あります。居抜き売却のメリットを詳しく解説します。

原状回復費用を削減できる

居抜き売却の最大のメリットは、解体やスケルトン工事の費用を省けること。スケルトン工事は、面積や立地によっては100万〜500万円程度かかり、さらに設備や内装材などを処分するための廃棄費用も必要です。

居抜き売却なら、設備や内装を解体せずに譲渡するので、原状回復費用が丸ごと削減できます。契約書に原状回復義務があっても、居抜きにより対応免除となるケースが多いのも強みです。

設備や内装によっては売却益が得られる

設備や内装によっては造作譲渡費が得られるのも、居抜き売却のメリットです。厨房機器や内装、家具などの状態が良ければ、数十万円〜300万円ほどの収益になることもあります。原状回復費用が不要な上に売却益も得られるので、金銭的なメリットは大きいと言えるでしょう。

退去する直前まで営業できる

退去直前まで営業可能なことも、居抜き売却の利点です。原状回復が必要な場合、解体工事の期間は営業できず、利益が出ないのに賃料は発生するため、借主（売主）にとって大きな負担となります。居抜き売却であれば解体工事がなく、退去日までの期間に売上を得ることが可能です。

飲食店が居抜き売却をする場合のデメリット

居抜き売却は便利な方法ですが、営業赤字がある場合は長期化するというデメリットもあります。従業員に知られてしまうと信頼が揺らぐ可能性や、前店舗のイメージが残りやすい点も理解しておきましょう。

営業赤字がある場合は長期化する

居抜き売却のデメリットとして、店舗の営業状況が赤字続きの場合、赤字が長引いてしまうことが挙げられます。居抜き売却は同業者のみを対象とするため、売却期間が長期化しやすい傾向です。

「早期撤退したい」と考えていても、買い手が見つからなければ賃料の負担が続いてしまいます。特に立地が弱く、次の買主がなかなか見つからない場合は、営業赤字を終わらせるために撤去工事をしたほうが良いケースもあります。

従業員に知られてしまう可能性がある

店舗閉店の事実が従業員に知られてしまうことも、居抜き売却のデメリットです。インターネットに買主募集の広告が掲載されたり、内見や調査が行われたりすると、従業員に閉店の話が伝わってしまう可能性があります。

そうなると信頼関係が揺らぎ、従業員の離職を招いて、人手不足に陥るリスクも無視できません。回避するには、売却活動をなるべく水面下で進めるよう、不動産会社に相談しておきましょう。

前の店舗のイメージが残りやすい

居抜き物件は内装や設備をそのまま使うため、過去の店舗の雰囲気が色濃く残ります。特に同じ業態で再出店する場合、以前の店舗の新装開店と思われて、集客に影響が及ぶかもしれません。

店舗の評判が悪いと、買主が購入をためらう可能性も考えられます。一方で評判が良ければ、お店の良いイメージを引き継げるため、居抜き売却が成立しやすくなるでしょう。

飲食店を居抜き売却する際の費用・税金

居抜き売却では不動産会社への仲介手数料や、貸主への承諾料が必要となります。場合によっては所得税や法人税・消費税も発生するため、後々の負担を確認しておきましょう。

不動産会社への仲介手数料

居抜き売却も不動産取引の一種なので、不動産会社に対して仲介手数料が発生します。通常の不動産取引の仲介手数料は、宅地建物取引業法により定められています。しかし、居抜き売却は宅地建物取引業法の対象外となるため、仲介手数料の上限額が決められていません。

一般的には、売買金額の10％もしくは30万円程度が手数料の相場です。高額な費用を請求されないよう、仲介手数料をあらかじめ確認しておくと安心です。

貸主への承諾料

貸主が居抜き譲渡を認める条件として、承諾料を求められることがあります。法律で定められているわけではありませんが、慣行として支払うケースが多いでしょう。承諾料は貸主との話し合いで決まり、一般的には売却価格の10%もしくは家賃2～3ヵ月分だと言われています。

所得税・法人税・消費税

居抜き売却により利益が得られた場合、所得税が発生します。所得税は土地や建物を売って得た利益と、設備や什器などを売って得た利益で税率や計算方法が異なります。

売主が個人事業主の場合、土地や建物の売却で得た利益は分離課税となり、所有していた期間によって税率が変わります。店舗の所有期間が5年以内なら約39%、5年超なら約20%程度の税率です。設備や什器の売却で利益が出た場合は、総合課税となるため、所得額の大きさに比例して税率も高くなります。

売主が法人の場合、売却益は他の事業利益と合算して、法人税などが課税されます。資本金1億円以下の中小企業なら、年間所得800万円以下は15%、それ以上は23.2%の二段階課税です。また、個人・法人問わず、課税事業者であれば消費税もかかります。これらの計算は複雑になるため、不動産会社や税務署、税理士に相談すると良いでしょう。

飲食店の居抜き売却に関するQ&A

飲食店の居抜き売却に関する、よくある質問をQ＆A形式でまとめました。居抜き売却を検討する際の参考にしてみてください。

Q1：居抜き売却の相場はどれくらいですか？

A1： 飲食店における居抜き店舗の譲渡価格は、立地や面積、設備によっても異なります。都内であれば、20坪前後で50万円〜300万円程度が目安と言われています。駅近や繁華街の路面店など立地に恵まれていたり、設備が充実していたりする場合は高額になりやすいでしょう。

Q2：造作譲渡料って具体的に何を指すの？

A2： 内装や厨房設備、照明、ダクトや看板といった造作一式を譲る対価が「造作譲渡料」です。譲渡対象は売主が所有するものに限られるので、リース品が含まれていないかは要確認です。

また、金額設定の基準が明確でないぶん「その店舗でどれだけ価値を提供できるか」が評価に直結します。つまり、立地の良さや設備の完成度が高いほど、価格も上がりやすい傾向です。

Q3：造作譲渡料は交渉できますか？

A3： 造作譲渡料の値下げ交渉は可能です。例えば、明け渡し期限が迫っている場合、スケルトン工事のコスト回避のため譲渡料が下がることもあります。また、立地が悪く買主が見つかりにくい場合にも、造作譲渡料を下げて候補者を募るケースがあります。

Q4：居抜き売却後の勘定科目は？

A4： 売主が個人事業主の場合は「事業主勘定」、法人の場合は「固定資産売却損益勘定」になります。居抜き売却にて損失が発生した場合は、個人事業主では「事業主貸」、利益が出た場合の勘定科目は「事業主借」です。

契約書で「造作一式」とまとめて記載されていても、会計上は個々の資産ごとに勘定科目を扱うため注意しましょう。

飲食店の居抜き売却の流れやメリットを知り、検討しよう

飲食店の居抜き売却は、スケルトン工事の費用や時間を抑えられるだけでなく、条件次第では売却益を得られる方法です。一方で、貸主の承諾やリース契約の整理、従業員への対応など、注意すべき点も少なくありません。しっかりと準備して、スムーズに次の一歩を踏み出せるよう備えていきましょう。

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