飲食店を開業するには、物件取得費や設備費などまとまった資金が必要です。日本政策金融公庫総合研究所の「2024年度新規開業実態調査」によると、開業時の資金調達額の平均は1,197万円で、金融機関からの借り入れが平均780万円、自己資金が平均293万円とのことでした。
自己資金が少ない場合は、居抜き物件を借りると初期費用を大幅に抑えられます。居抜き物件では具体的にどのような初期費用がかかるのか、あらかじめ理解しておきましょう。
この記事では、居抜き物件で飲食店を開業する際に必要な初期費用の内訳と、自己資金を工面する方法について詳しく解説します。この記事を読めば、居抜き物件で飲食店開業にかかる費用を具体的に理解でき、資金計画を立てやすくなるでしょう。
なお、この記事は居抜き物件に焦点を当て、飲食店の開業に必要な初期費用について解説しています。飲食店の開業費用を抑えるポイントなども知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
出典：日本政策金融公庫総合研究所｜2024年度新規開業実態調査
飲食店の居抜き物件で開業する際に必要な初期費用
東京都心近辺で飲食店を開業する場合、約1,400〜1,800万円程度の初期費用が必要になります。
あくまで一例ですが、初期費用の内訳は以下のようになります。
| 名目 | 内訳 | 金額 |
| 物件取得・初期費用 | 敷金・仲介手数料・造作代金などの契約諸費用 | 約850〜1,100万円 |
| 内装・設備投資費 | 厨房機器追加やインフラ工事費など | 約250〜300万円 |
| 運転資金 | 仕入れや人件費など | 約200〜250万円 |
| 開業準備・その他 | 許認可申請や税務関連など | 約50〜100万円 |
| 予備資金 | 想定外の修繕など | 約50〜100万円 |
| 合計 | 約1,400〜1,800万円 | |
ここでは、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。
物件取得・初期費用
物件取得にかかる費用は、初期費用のなかでも最も大きな割合を占めます。居抜き物件の契約時には、通常の賃貸借契約に必要な初期費用に加えて、前テナントから設備や内装を引き継ぐための造作代金を支払う必要があります。
居抜き物件の取得にかかる主な費用と金額の目安は以下のとおりです。
| 費用 | 説明 | 金額の目安 |
| 敷金・保証金 | 貸主への預け金 物件退去時には原状回復費用に充当される | 家賃6〜10か月分 |
| 礼金 | 貸主へ謝礼として支払う費用 | 家賃1〜2か月分 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料 | 家賃1か月分 |
| 造作代金 | 前テナントの内装や設備を引き継ぎにかかる費用 | 無償〜800万円程度 |
| その他費用 | 火災保険・鍵交換費用・保証料などの費用 | 数万円〜数十万円 |
立地条件や広さなど、物件によって家賃は異なり、敷金や礼金なども変動します。また、造作代金は物件や設備の状態によって変わるものの、無償で引き継げるケースもあります。
ただし、造作代金が安めの物件は設備が古い可能性もあるため、内見時に詳しく確認することが大切です。
内装・設備投資費
居抜き物件は前テナントの設備や内装をそのまま活用できるため、スケルトン物件よりも内装・設備投資費を大きく抑えられます。
スケルトン物件の場合、内装工事だけで1,000万円以上かかることもあります。居抜き物件の場合は、補修や追加投資程度で済むことが多く、250〜300万円程度に抑えられるケースが多いでしょう。
ただし、引き継いだ厨房機器が自分の業態に合わない場合は、追加で機器を購入する必要があります。また、電気容量が不足している場合や、給排水設備の位置を変更したい場合は、インフラ工事が必要になります。
居抜き物件を契約する前に、どの設備を引き継ぎ、何を新たに導入する必要があるのかを明確にしておくことが重要です。施工業者に見積もりを依頼し、内装・設備投資費の総額を把握しておきましょう。
なお、飲食店の内装費用の詳細について知りたい方は、以下の記事もあわせてご確認ください。
運転資金
運転資金は、開業後の営業を継続するために必要な資金です。
飲食店の場合、開業直後から安定した売上を確保することは難しく、軌道に乗るまでには数か月かかることが一般的です。そのため、開業初期の運転資金を事前に確保しておく必要があります。
運転資金として想定すべき主な費用は以下のとおりです。
| 費用項目 | 説明 | 金額の目安 |
| 仕入れ | 初回仕入れ＋1〜2か月分の食材・飲料の費用 | 50〜100万円 |
| 人件費 | オープン前の研修期間とオープン初月分の費用（従業員数によって変動） | 50〜100万円 |
| 家賃・水道光熱費 | 開業初月分＋予備1〜2か月分 | 30〜50万円 |
| 広告宣伝費 | オープン告知チラシ・SNS広告・グルメサイト掲載費など | 20〜50万円 |
仕入れ費用は、メニューの内容や店舗の規模によって変動します。
人件費は、従業員数によって大きく異なります。オープン前の研修期間の給与も忘れずに計上しましょう。
広告宣伝費は、開業初期の集客に直結する重要な投資です。チラシの配布やグルメサイトへの掲載、SNS広告などで効果的に宣伝することで、早期の集客につながります。
開業準備・その他
開業準備やその他の費用には、飲食店を営業するために必要な許認可申請や税務関連の費用などが含まれます。
具体的には、保健所への営業許可申請や税理士・行政書士への報酬などが挙げられます。認可申請を自分で行えば費用を抑えられますが、専門的な知識が必要なため、行政書士に依頼するケースも多いでしょう。
他にも、会計ソフトや売上管理システム（POSシステム）などを導入する場合も費用がかかります。開業準備やその他の費用として、合計で50〜100万円程度を見込んでおくと安心です。
予備資金
予備資金は、想定外の出費に備えるための資金です。
飲食店の開業準備を進めるなかで、事前に想定していなかった費用が発生することがあります。たとえば、引き継いだ設備の修繕が必要になったり、開業後の売上が想定を下回り、運転資金が不足したりするケースなどが考えられます。
このような予期せぬ出費に対応できるよう、予備資金を確保しておくことが重要です。
予備資金の目安は、開業資金全体の5〜10%程度です。総額1,500万円の開業資金を見込んでいる場合、75〜150万円程度を予備資金として確保しておくと良いでしょう。
予備資金を確保しておけば、想定外の事態が発生してもあわてずに対応でき、軌道修正しやすくなります。資金に余裕を持たせることで、精神的な安心感も得られるでしょう。
開業後も、急な設備の故障や季節変動による売上の変動に備えて、常に一定の予備資金を手元に残しておくことをおすすめします。
少ない自己資金でも居抜き物件の初期費用を工面する方法
自己資金が少なくても、以下のような工夫で居抜き物件の初期費用を工面することは可能です。
- 家賃や造作代金が安めの居抜き物件を選ぶ
- 新規開業・スタートアップ支援資金を利用する
- 制度融資を利用する
- 家族や知人から支援を受ける
- クラウドファンディングを活用する
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
家賃や造作代金が安めの居抜き物件を選ぶ
居抜き物件の初期費用を抑えるには、賃料や造作代金が安めの物件を選ぶと良いでしょう。
敷金・礼金・仲介手数料などは、家賃を基準に決められることが多く、家賃が安めの場合は初期費用も少なく済みます。造作代金は物件によって大きく異なり、無償のものから1,000万円近くかかる物件まで幅広く存在します。
ただし、家賃や造作代金が安めの物件は、以下のようなケースがあるため注意が必要です。
- 立地条件が悪い
- 周辺環境が整っていない
- 設備が古い
居抜き物件を選ぶ際は、必ず内見して上記のような問題がないか確認することが重要です。
新規開業・スタートアップ支援資金を利用する
日本政策金融公庫が提供する「新規開業・スタートアップ支援資金」は、新しく事業を始める人が利用しやすい融資制度です。
日本政策金融公庫は、国が全額出資する政策金融機関で、新規開業者やスタートアップへの支援に力を入れています。民間の金融機関では融資が難しいケースでも、日本政策金融公庫であれば融資を受けられる可能性があります。
新規開業・スタートアップ支援資金の主な融資条件は以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
| 対象者 | 新規事業者または事業開始後おおむね7年以内の方 |
| 資金の用途 | 事業を始めるためまたは事業開始後に必要とする設備資金および運転資金 |
| 融資限度額 | 7,200万円(うち運転資金4,800万円) |
| 返済期間 | 設備資金：20年以内運転資金：10年以内 |
| 利率 | 基準利率(年1.1〜4.3%程度、条件により異なる) |
融資を受けるには、事業計画書の提出が必要です。事業計画書には、開業の動機や事業の見通し、必要な資金と調達方法などを記載します。
日本政策金融公庫では、創業相談も無料で実施しているため、融資を検討している方は1度問い合わせてみると良いでしょう。
制度融資を利用する
制度融資は、地方自治体が主体となり、信用保証協会や金融機関と連携して提供する融資制度です。
創業間もない法人や個人事業主は、事業の実績が少なく信用力が低いため、金融機関から直接融資を受けることが難しいケースが多いです。しかし、制度融資では信用保証協会が創業者の債務を保証するため、金融機関のリスクが軽減され、融資のハードルが下がる仕組みとなっています。
制度融資の内容は自治体によって異なります。たとえば、大阪府の「開業・スタートアップ応援資金」では、以下のような条件で融資を受けることが可能です。
| 項目 | 内容 |
| 対象者 | 府内で新たに事業を開始する具体的な計画を有する方 |
| 融資限度額 | 3,500万円 |
| 融資期間 | 10年以内 |
| 利率 | 金利：1.4%（固定金利）信用保証料：年1.0% |
制度融資の利用を検討する場合は、開業する地域の自治体に相談してみましょう。
出典：大阪府｜制度融資のご案内
家族や知人から支援を受ける
家族から資金援助を受けることも、初期費用を工面する方法のひとつです。
親や兄弟姉妹から資金を借りる場合は、金融機関からの借り入れに比べて利息負担が少なく、返済条件も柔軟に設定できます。事業に理解のある家族であれば、開業の夢を応援してくれるでしょう。
ただし、家族からの借り入れであっても、口約束だけで済ませるのは避けましょう。トラブルを防ぐために、以下の点を明確にしておきましょう。
- 借入金額と返済期間
- 利息の有無と利率
- 返済方法(月々の返済額など)
- 返済が困難になった場合の対応
これらの内容を記載した借用書を作成し、双方で保管しておくことをおすすめします。
とくに友人から支援を受ける場合は、関係を壊さないためにも、借用書の作成や返済計画をしっかり決めておくことが重要です。
クラウドファンディングを活用する
クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の人から資金を集める仕組みです。
プロジェクトを立ち上げた人や法人に対し、事業内容に共感した支援者が購入や寄付などの形で資金を提供します。飲食店の開業資金調達にも活用されており、話題性や独自性のある事業計画があれば、多くの支援を集められる可能性があるでしょう。
クラウドファンディングには、主に以下の2つのタイプがあります。
- 購入型：支援者にリターン(商品やサービス)を提供する
- 寄付型：支援者へのリターンがない、または少額のお礼品を提供する
飲食店の場合、購入型クラウドファンディングを活用し、以下のようなリターンを用意するケースが多いです。
- オープン時の無料招待券
- 限定メニューの優先予約権
- 開店前の試食会への招待
- 店内で使える割引券の配布
クラウドファンディングで資金を集めるには、事業のコンセプトや想いを明確に伝えたり、魅力的なリターンを用意したりすることが重要です。
クラウドファンディングは、資金調達だけでなく、開業前からファンを獲得できるメリットもあり、開業時の集客にもつながるでしょう。
飲食店の居抜き物件を探すには「居抜きの神様」を活用しよう！
居抜き物件で飲食店を開業するには、好条件の物件をいかに効率良く見つけるかが重要です。飲食店の居抜き物件を探す際は、「居抜きの神様」をぜひご活用ください。
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「居抜きの神様」の主な特徴は以下のとおりです。
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まとめ
居抜き物件での開業には、約1,400〜1,800万円程度の初期費用が必要です。物件取得費や内装・設備投資費など、名目別に計画的に資金を準備することが重要です。
自己資金が少なくても、賃料や造作代金が安めの物件を選んだり、日本政策金融公庫の融資や制度融資を活用したりすることで、開業資金を工面できます。家族や知人からの支援や、クラウドファンディングも選択肢として挙げられます。
また、飲食店の開業を成功させるには、物件選びも重要です。
居抜き物件の専門サイト「居抜きの神様」では、3,700件以上の居抜き物件の情報を掲載しています。会員登録すると、一般には公開されていない未公開物件や新着物件を優先的に確認できるため、理想の物件に出会える可能性が高まります。
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