西川口駅周辺のテナント平均賃料はいくら？坪単価の相場や賃料負担を抑えて出店する方法

西川口で飲食店を開くとき、毎月もっとも重くのしかかる支出が店舗の家賃です。相場を知らないまま物件を選ぶと、売上計画そのものが成り立たなくなるおそれがあります。

JR京浜東北線の西川口駅は、店舗の賃料が都内のターミナル駅より低めで、小さな店を少ない資金で始めたい人にも候補になる駅です。ただ、同じ駅周辺でも物件ごとの差は大きく、平均値だけで判断すると見誤ります。

この記事では、西川口駅周辺のテナント平均賃料や坪単価を、条件別・年ごとの推移・近隣駅との比較などから読み解きます。後半では開業時にかかるお金の内訳や、家賃の負担を軽くして出店するための具体策も紹介するので、西川口駅周辺での開業を考えている方は、ぜひご覧ください。

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西川口駅の基本データ一覧

まずは、西川口駅の特徴をひと目でつかめるよう、出店判断に使う基本データを一覧にまとめました。

項目	西川口駅
1日平均乗車人員	54,974人（2024年度）
平日のピーク人流	18時半ごろ・約1.6万人
休日のピーク人流	17時半ごろ・約1.4万人
飲食店数（食べログ）	494店（2026年10月）
平均坪単価	14,522円（2026年10月）
募集中の居抜き物件	30件（2026年10月）
主な客層	20〜40代が約6割
人流タイプ	平日は夜型・休日は終日型
主な飲食需要	夕食・晩酌・休日の外食

人流は、西川口駅から半径500mの範囲に30分ごとにいた人数です（2026年9月・1日平均・20歳以上）。飲食店数は食べログに掲載されている駅から800m圏の店数で、人流タイプと主な飲食需要は、時間帯別の人流をもとにこの記事で整理しました。

出典：JR東日本｜各駅の乗車人員 2024年度 ベスト100
出典：KDDI Location Analyzer｜2026年9月のデータ（全人口推計）
出典：食べログ｜西川口駅(周辺800m)のお店
出典：飲食店ドットコム｜西川口駅の店舗物件の賃料相場
出典：居抜きの神様｜西川口駅の居抜き物件一覧

【2026年最新】西川口駅周辺のテナント平均賃料

飲食店ドットコムの掲載データによると、西川口駅周辺の店舗物件は平均坪単価14,522円です（2026年10月時点）。上は87,593円、下は4,684円まであり、同じ駅の物件とは思えないほど開きがあります。

この差を生むのは、駅からの距離や階数、建物の古さ、前の店の業態といった物件ごとの条件です。平均値はあくまで目安にとどめ、気になる物件がどの条件に当てはまるかを見比べることが欠かせません。

募集中の物件は6坪前後の小さな店から50坪台まであり、少人数で回す店から宴会向けの広い店まで検討できます。

平均坪単価をもとに、広さごとの家賃を試算すると以下のようになります。

想定坪数	月額家賃の目安	計算方法
10坪	約145,000円	平均坪単価14,522円×10坪
15坪	約218,000円	同上×15坪
20坪	約290,000円	同上×20坪

西川口のエリア別坪単価の相場（西口駅前・西口チャイナタウン・東口）

西川口駅の西口駅前・西口チャイナタウン・東口は、この記事で街の性格に合わせて分けたエリアで、エリアごとの坪単価は公表されていません。そのため、公開されている数字から西川口全体の水準を整理しました。

区分	坪単価の目安
西川口駅周辺の平均	14,522円
駅徒歩10分圏内の平均（2022年6月時点）	約10,393円
掲載物件の最高値	87,593円
掲載物件の最低値	4,684円

時点は異なるものの、徒歩10分圏の平均は約10,393円と全体の平均より低く、駅から少し歩く物件には手ごろなものが多いと考えられます。その一方で最高値と最低値の差は約19倍もあり、家賃が高いことがそのまま売れる立地を意味するわけではありません。

見るべきは、その家賃を払っても利益が残る業態かどうかです。夕方から夜に人が集まる西口駅前なら、居酒屋は高めの家賃でも回収しやすい半面、ランチ中心の店には重い負担になりやすいでしょう。

階数・立地条件で変わる賃料｜1階・空中階・地下・路地裏

家賃を上下させる大きな要素が、何階にあるかとどの通りに面しているかです。人通りの多い通りに面した1階は高く、2階以上や地下、細い路地に入った物件ほど安くなるのが一般的な傾向です。

飲食店ドットコムの掲載を見ると、西川口駅周辺で募集がもっとも多いのは地上1階の物件だとわかります。最高値の87,593円は平均の約6倍にあたり、同じ1階でも場所しだいで家賃は大きく変わります。

1階の物件が多い西川口では、駅前の1階に家賃をかけるか、少し外れた1階で抑えるかが悩みどころになるでしょう。この比べ方は、後半の「賃料負担を抑えて出店する方法」でも取り上げます。

出典：飲食店ドットコム｜西川口駅の店舗物件の賃料相場

【独自データ】居抜きの神様で成約した西川口駅周辺の物件

居抜き物件の専門サイト「居抜きの神様」に掲載され、成約した西川口駅周辺の物件を集計しました。2023年7月から2025年12月に掲載された16件のデータです。

項目	数値
成約した物件	16件
坪数の中央値	約17坪
10坪未満	2件
10坪台	8件
20坪台	3件
30〜40坪台	0件
50坪以上	3件
坪単価の中央値	約1.4万円（11件）

成約した物件は10坪台が中心で、坪数の中央値は約17坪でした。賃料がわかる11件の坪単価の中央値は約1.4万円で、前述の平均坪単価（14,522円）とほぼ同じ水準です。

ただし、件数は16件と少なく、坪単価も約0.6万〜2.2万円と幅があります。相場の目安としては、参考程度にとどめてください。

【2026年推移】西川口の賃料は上がっている？下がっている？

飲食店ドットコムで公開されている、西川口駅周辺の平均坪単価の年ごとの動きは以下のようになります。

年	平均坪単価
2026年（10月時点）	14,128円
2025年	14,578円
2024年	13,914円
2023年	14,157円

2023年から2026年までの4年間、平均坪単価は13,900円台から14,500円台の間にとどまっています。上がり続けても下がり続けてもおらず、落ち着いた相場といえるでしょう。

隣の川口駅は、2025年に一度上がったものの、2023年の19,744円から2026年の16,098円へと下がっており、西川口とは動き方が違います。相場が動いていない西川口では、値下がりを待つより、居抜きや路面の小さな店など条件の良い物件を早めに押さえるほうが得策でしょう。

また、ここで挙げた数字は募集時の賃料なので、実際に契約する家賃は交渉で変わることがあります。

出典：飲食店ドットコム｜川口駅の店舗物件の賃料相場

西川口駅の周辺駅との賃料比較｜西川口にこだわるべきか

京浜東北線で西川口の近くにある駅と、平均坪単価を並べてみました。

駅	平均坪単価	前月比	西川口駅との比較
西川口駅	14,522円	+0.4%	－
川口駅	17,567円	+0.1%	約3,000円高い
蕨駅	13,458円	+0.2%	約1,100円安い
南浦和駅	14,689円	−1.1%	ほぼ同水準
赤羽駅	26,270円	−2.0%	約11,700円高い

蕨駅や南浦和駅とは坪単価が大きく変わらず、川口駅より約3,000円安い水準です。都内に入る赤羽駅とは坪あたり1万円以上の開きがあり、15坪の店なら月の家賃が約176,000円違ってきます。

西川口の駅前で予算が合わないときは、駅から少し離れた場所や蕨駅・南浦和駅まで候補を広げると、条件に合う物件が見つかる可能性が上がります。駅名で選ぶのではなく、その家賃で自分の店の収支が合うかどうかを基準にしましょう。

家賃から逆算する売上目標の考え方

家賃の目安としてよく使われるのが、「家賃は売上の10%以内」という考え方です。家賃の額がわかれば、この比率から最低限必要な売上が見えてきます。

西川口の平均坪単価14,522円で15坪を借りると、月の家賃は約218,000円です。10%の比率に当てはめると、月商は約2,180,000円が必要になります。

客単価3,000円の店であれば、月に約727組、25日営業なら1日あたり約29組を集めれば届く計算になります。席数と回転数に置き換えれば、ランチとディナーで何回転させるべきかも見えてくるでしょう。

ただし10%は一般的な目安にすぎず、実際の収支を左右する要素は次のように店ごとに違います。

• 業態
• 原価率
• 人件費
• 運営方法

開業前の計画は、自分の店の数字に置き換えて確かめておくと安心です。

家賃だけじゃない｜出店時にかかる初期費用の内訳

物件を借りるときには、毎月の家賃とは別に、契約の時点でまとまったお金が必要です。代表的なものを表にまとめました。

項目	内容・目安
保証金（敷金）	家賃の6〜10か月分程度
礼金	家賃の1〜2か月分程度
前家賃	入居月の家賃（1か月分程度）
仲介手数料	家賃の1か月分程度
その他費用	火災保険・鍵交換費用・保証料など

気をつけたいのは、保証金が家賃の何か月分という形で決まることです。

月額約218,000円の物件なら、保証金だけで約1,310,000〜2,180,000円かかる計算になります。西川口は都内の主要駅より家賃が低いぶん、この保証金も軽く済む傾向があります。

賃料の相場を押さえることは、毎月の支払いだけでなく、開業資金の総額を見積もるうえでも欠かせない作業です。

開業資金には、ほかに内装工事や厨房設備、開業後しばらくの運転資金も含まれます。東京都心の近くで居抜き物件を使って飲食店を始める場合、初期費用は約1,400万〜1,800万円が目安とされています。

手持ちの資金が足りないときは、日本政策金融公庫の融資や、自治体の制度融資を利用する道も考えられるでしょう。

賃料負担を抑えて西川口駅周辺に出店する方法3選

相場が比較的低い西川口でも、借り方や物件選びを工夫すれば、毎月の家賃と開業時の出費をさらに減らせます。

ここでは、とくに効果の大きい3つの方法を紹介します。

• 方法1：居抜き物件で初期費用を大幅に抑える
• 方法2：空中階・地下・路地裏物件を検討する
• 方法3：坪数を絞って損益分岐点を下げる

まずは居抜き物件の活用から見ていきましょう。

方法1：居抜き物件で初期費用を大幅に抑える

前の店の内装や厨房設備をそのまま使える居抜き物件なら、内装工事にかかるお金を数百万円単位で減らせる可能性があります。工事の期間も短くなるので、営業できないまま家賃だけを払う期間も短縮できます。

西川口駅の徒歩500m圏には飲食店が380件あり、なかでも居酒屋と中華料理店が目立つ街です。同じ業態の居抜き物件が出やすく、前の店と近い業態で入れば設備にほとんど手を加えずに使えるため、費用を抑える効果はより大きくなるでしょう。

出典：居抜き店舗.com｜西川口（川口市）店舗開業に役立つエリアガイド – 街の特性と飲食店事情

方法2：空中階・地下・路地裏物件を検討する

2階以上や地下、路地の奥にある物件は、1階の通り沿いより家賃が安いぶん、見つけてもらいにくい弱点があります。その弱点は、SNSでの発信や通りに出す看板、予約の取りやすさで補うのが基本の考え方です。

西川口では1階の募集が多いものの、駅前の1階は家賃が高くなりがちです。2階の小さな店や路地裏の物件まで候補に入れると、選べる家賃の幅が広がります。

予約で席が埋まる店や、それを目当てに来てもらえる専門店であれば、空中階でも集客への影響は小さく済みます。浮いた家賃は、食材や人材など店の強みに回せるでしょう。

方法3：坪数を絞って損益分岐点を下げる

広さを抑えて固定費を下げ、席の埋まり具合と回転数で利益を出すという考え方です。居抜きの神様には、西川口駅から徒歩5分の5.2坪のスナック居抜きや、バー・居酒屋に向いた11.45坪の物件も掲載されています（2026年10月時点）。

席が半分しか埋まらない広い店より、小さくても毎日満席に近い店のほうが、手元に残る利益は多くなりがちです。坪数が小さければ家賃が下がり、家賃に連動する保証金も少なくて済みます。

契約前に確認したいチェックポイント

同じ家賃の物件でも、契約の条件しだいで最終的に払う金額は変わってきます。

申し込む前に、次の点を不動産会社に聞いておきましょう。

• フリーレント（家賃がかからない期間）を交渉できるか
• 退去するときに、どこまで元に戻す必要があるか（原状回復の範囲）
• 普通借家か定期借家か（更新できるか・契約期間は何年か）
• 居抜き物件なら、造作譲渡料（※）がかかるか・いくらか、残っている設備が動くか

居抜き物件の場合、造作譲渡料と設備の状態によって、開業時の出費も開業後の修理代も変わります。内見では、厨房機器や空調を実際に動かして確かめるのがおすすめです。

（※）造作譲渡料：前のお店が残した内装や設備を買い取るために払うお金。無料で引き継げる物件もあります。

西川口駅周辺で賃料と初期費用を抑えるなら「居抜きの神様」で居抜き物件を探そう

家賃が上がれば、保証金をはじめとする契約時のお金も同じように増えていきます。自分の工夫で減らせる部分として、内装や設備にかかる費用はできるだけ抑えておきたいところです。

そのための近道が、前の店の内装・設備を使える居抜き物件です。居抜き物件を専門に扱う「居抜きの神様」なら、西川口の物件を家賃や造作譲渡の条件ごとに見比べられます。

家賃や条件が良い物件ほど問い合わせが集まり、募集が出て間もなく埋まることも珍しくありません。

会員登録（無料）をしておくと、一般公開の前に新着物件や未公開物件の案内が届くので、出遅れを防げます。

まとめ

西川口の店舗賃料は平均坪単価14,522円と、都内の主要駅に比べて手の届きやすい水準です。場所や階数、広さを工夫すれば、限られた予算でも出店の道は十分に開けます。

まずは狙う物件の家賃から必要な売上を逆算し、保証金や内装費を含めた開業資金の総額までつかんでおきましょう。内装・設備を引き継げる居抜き物件は、その総額を大きく減らす有力な手段になります。

気になる物件を逃さないためにも、居抜きの神様の無料会員登録から始めてみてはいかがでしょうか。

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