新宿駅周辺のテナント平均賃料はいくら？坪単価の相場や賃料負担を抑えて出店する方法

飲食店経営で最大の固定費が家賃です。出店エリアの賃料相場を把握することは、事業計画づくりの出発点といえるでしょう。

新宿駅は日本有数の商業集積地のため賃料水準は高めですが、エリアや立地条件によって大きな差があります。

この記事では、新宿駅周辺のテナント平均賃料・坪単価の相場を、エリア別・立地条件別・推移・周辺駅比較で整理します。あわせて、初期費用の内訳や、賃料負担を抑えて出店する現実的な方法まで解説するので、新宿エリアでの出店を検討している方はぜひ参考にしてください。

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新宿駅の基本データ一覧

まずは、新宿駅の特徴をひと目でつかめるよう、出店判断に使う基本データを一覧にまとめました。

項目	新宿駅
1日平均利用者数	約270万人（2022年）
平日のピーク人流	18時ごろ・約14.7万人
休日のピーク人流	16時半ごろ・約11.2万人
飲食店数	4,921店（新宿区・2021年）
平均坪単価	38,705円（2026年10月）
募集中の居抜き物件	2件（2026年10月）
主な客層	20〜40代が約7割
人流タイプ	終日型（夕方〜夜が最多）
主な飲食需要	ランチ・会食・深夜

人流は、新宿駅から半径500mの範囲に30分ごとにいた人数です（2026年9月・1日平均・20歳以上）。人流タイプと主な飲食需要は、時間帯別の人流をもとにこの記事で整理しました。

出典：ギネス世界記録｜Busiest railway station
出典：KDDI Location Analyzer｜2026年9月のデータ（全人口推計）
出典：新宿区｜第49回 新宿区の統計（令和7年） 産業小分類別事業所数及び従業者数
出典：飲食店ドットコム｜新宿駅の店舗物件の賃料相場
出典：居抜きの神様｜新宿駅の居抜き物件一覧

【2026年最新】新宿駅周辺のテナント平均賃料

新宿駅周辺の店舗物件の平均坪単価は38,705円です（2026年10月時点）。最高で87,758円、最低で12,981円と物件によって大きな幅があります。

幅が大きいのは、駅からの距離・階数・築年数・前業態といった条件が物件ごとに大きく異なるためで、相場は「平均値」だけでなく「条件ごとの水準」で見るのが実務的です。

坪数別の月額家賃のイメージは次のとおりです。

想定坪数	月額家賃の目安	計算方法
10坪	約387,000円	平均坪単価38,705円×10坪
15坪	約581,000円	同上×15坪
20坪	約774,000円	同上×20坪

新宿のエリア別坪単価の相場（西口・東口・南口・歌舞伎町）

同じ新宿でも、エリアや物件条件によって相場は大きく変わります。調査データから読み取れる坪単価の目安は以下のとおりです。

区分	坪単価の目安
新宿駅周辺の平均	38,705円
1階（路面店・2019年）	約50,980円
歌舞伎町エリア	約60,000〜70,000円
新宿区の1階の平均（2026年10月）	約36,561円

駅近・繁華街・路面店ほど高く、駅から離れるほど下がる構造です。ただし「賃料が高い＝良い立地」とは限りません。

業態との相性次第で費用対効果は変わるため、高い賃料に見合う売上が立つ業態かどうかで判断することが大切です。たとえば、深夜需要を取り込める業態なら歌舞伎町の高賃料も回収が見込めるものの、昼業態には過大な固定費になるでしょう。

階数・立地条件で変わる賃料｜1階・空中階・地下・路地裏

賃料を大きく左右するのが、階数と立地条件です。大通り沿いの1階（路面店）が最も高く、空中階（2階以上）や地下、路地裏は同じエリアでも大きく下がります。

実際、新宿駅周辺の1階路面店の坪単価が約50,980円（2019年）であるのに対し、全体平均は38,705円。募集物件で最も多いのは地上3階以上の空中階で、両者の差は坪あたり約12,000円、15坪なら月18万円前後の差になります。

募集の中心が空中階である以上、空中階をどう攻略するかが新宿出店の現実的なテーマといえるでしょう。詳しくは後述します。

出典：テンポスマート｜新宿駅の居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧
出典：飲食店ドットコム｜新宿駅の店舗物件の賃料相場

【独自データ】居抜きの神様で成約した新宿駅周辺の物件

居抜き物件の専門サイト「居抜きの神様」に掲載され、成約した新宿駅周辺の物件を集計しました。2023年10月から2025年11月に掲載された約37件のデータです。

項目	数値
成約した物件	約37件
坪数の中央値	約24坪
10坪未満	4件
10坪台	12件
20坪台	8件
30〜40坪台	8件
50坪以上	5件
坪単価の中央値	約3.8万円（8件）

成約した物件は10坪台〜20坪台が中心で、坪数の中央値は約24坪でした。賃料がわかる8件の坪単価の中央値は約3.8万円で、前述の平均坪単価（38,705円）と近い水準です。

ただし、賃料がわかる物件は8件と少なく、坪単価も約1.7万〜12.7万円と幅があります。相場の目安としては、参考程度にとどめてください。

【2026年推移】新宿の賃料は上がっている？下がっている？

新宿駅周辺の平均坪単価の推移は以下のとおりです。

年	平均坪単価
2026年（10月時点）	38,529円
2025年	37,907円
2024年	35,018円
2023年	34,700円

2023年から2026年まで毎年上がり続けており、直近は高い水準で推移しています。現状は貸主に有利な局面といえ、条件の良い物件ほど早く決まりやすい状況です。

賃料の下落を待つより、割安に借りられる物件（居抜き・空中階など）を早く見つける方が現実的な戦略になります。なお、この推移は募集賃料ベースのため、成約時の実際の賃料は交渉によって下がる余地があります。

新宿駅の周辺駅との賃料比較｜新宿にこだわるべきか

新宿駅と周辺駅の賃料比較を行うと、以下のようになります。

駅	平均坪単価	前月比	新宿駅との比較
新宿駅	38,705円	−0.2%	－
渋谷駅	43,909円	+1.0%	約5,200円高い
池袋駅	32,000円	−0.6%	約6,700円安い

意外にも、新宿駅は渋谷駅より平均では抑えめです。また「新宿駅徒歩圏の路地裏」と「隣駅の駅前」が同水準ということも起こり得ます。

予算が合わない場合は、新宿駅近の路面にこだわらず、少し離れた立地や周辺駅まで比較軸を広げると選択肢が増えます。重要なのは駅名ではなく、「その賃料で自分の業態が成立するか」という損益の視点です。

家賃から逆算する売上目標の考え方

飲食店では「家賃は売上の10%以内」が一般的な目安とされています。これを使うと、家賃から必要な売上を逆算できます。

たとえば15坪・平均坪単価38,705円の物件なら月額家賃は約581,000円。売上の10%とすると、必要な月商の目安は約5,810,000円です。

客単価5,000円の業態なら月に約1,162組、25日営業とすると1日約46組の来店が目安になる計算です。

ここから客単価と席数で割り戻せば、1日に必要な来店数まで具体化できます。

なお、この10%はあくまで一般的な目安であり、実際の収支は以下によって異なります。

• 業態
• 原価率
• 人件費
• 運営方法

事業計画では、自店の数字で必ず検証してください。

家賃だけじゃない｜出店時にかかる初期費用の内訳

店舗を借りる際は、月々の家賃のほかに契約時の初期費用がかかります。

主な項目は以下のとおりです。

項目	内容・目安
保証金（敷金）	家賃の6〜10か月分程度
礼金	家賃の1〜2か月分程度
前家賃	入居月の家賃（1か月分程度）
仲介手数料	家賃の1か月分程度
その他費用	火災保険・鍵交換費用・保証料など

注意すべきは、保証金が賃料に連動する点です。賃料の高い新宿では、契約時にまとまった初期費用が必要になります。

賃料相場の把握は「月々の負担」だけでなく、「開業資金の総額」を見積もるためにも欠かせません。

その他にも内装工事や設備費、運転資金なども確保しておく必要があります。

自己資金で足りない場合は、日本政策金融公庫の融資や自治体の制度融資といった資金調達も選択肢になります。

賃料負担を抑えて新宿駅周辺に出店する方法3選

新宿のような高賃料エリアでも、初期負担と固定費を抑える方法はあります。

代表的な方法として、以下の3つが挙げられます。

• 方法1：居抜き物件で初期費用を大幅に抑える
• 方法2：空中階・地下・路地裏物件を検討する
• 方法3：坪数を絞って損益分岐点を下げる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法1：居抜き物件で初期費用を大幅に抑える

内装・厨房設備を引き継げる居抜き物件なら、内装工事費を数百万円単位で抑えることが可能です。さらに内装工事の期間が短縮できるため、「売上のない期間に払う家賃」も減らせます。

高賃料エリアの新宿では、この初期費用圧縮の効果がとくに大きくなります。前店舗と近い業態を選べば、引き継いだ設備をほぼそのまま活かせるため、圧縮効果はさらに大きくなるでしょう。

方法2：空中階・地下・路地裏物件を検討する

空中階・地下・路地裏物件は、1階路面店より賃料が下がるぶん、視認性の低さをSNS・看板・予約導線で補う戦略です。

予約中心の業態や、指名で来店される専門性の高い業態なら、空中階のハンデは小さく、浮いた賃料を商品力に回せます。

方法3：坪数を絞って損益分岐点を下げる

坪数を絞った小さな店舗で固定費を抑え、満席率と回転で勝負する考え方です。同じ予算でも、広い店を空席だらけで運営するより、小さい店を高稼働で回す方が利益は残りやすくなります。

坪数を絞れば賃料も抑えられ、保証金などの初期費用も連動して安く済みます。

契約前に確認したいチェックポイント

賃料以外にも、契約条件によって総負担は大きく変わります。

契約前に以下の点を確認しておきましょう。

• フリーレント（家賃発生前の猶予期間）の交渉余地はあるか
• 退去時の原状回復の範囲はどうなっているか
• 契約形態は普通借家か定期借家か（更新の可否・期間）
• 居抜き物件の場合、造作譲渡料（※）の有無と金額、引き継ぐ設備が実際に動くか（動作確認）

とくに居抜き物件では、造作譲渡料と設備の状態が初期費用と開業後の修繕費を左右します。

内見時に必ずチェックしましょう。

（※）造作譲渡料：前の店舗の内装・設備を引き継ぐ対価として支払う費用。無償の物件もあります。

新宿駅周辺で賃料と初期費用を抑えるなら「居抜きの神様」で居抜き物件を探そう

ここまで見てきたとおり、賃料が高くなると保証金などの初期費用も連動して膨らみます。だからこそ、工夫次第で削れる内装・設備費は、できる限り抑えたいところです。

そこで有力な選択肢になるのが、前店舗の内装・設備を引き継げる居抜き物件です。「居抜きの神様」を使えば、新宿の居抜き物件を賃料や造作譲渡の条件とあわせて比較できます。

賃料や条件の良い物件には申し込みが集中し、募集から間もなく決まってしまいます。会員登録（無料）を済ませておけば、一般公開前の新着・未公開物件の情報がいち早く届くため、好条件の物件を逃しにくくなります。

まとめ

新宿の賃料は高水準ですが、エリア・階数・坪数の工夫次第で、現実的な予算での出店は十分可能です。平均坪単価38,705円という数字を出発点に、家賃から売上目標を逆算し、初期費用の総額まで見積もっておきましょう。

初期費用を大きく抑えられるのが、内装・設備を引き継げる居抜き物件です。

まずは居抜きの神様への会員登録（無料）を済ませて、条件に合う物件情報が優先的に届くようにするところから始めてみてください。

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