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【京都市の居抜き店舗マーケット｜居抜きの神様の取扱実績】

居抜きの神様では、2024年12月〜2026年10月に京都市で57件の店舗物件を取り扱いました。取扱の中心は出町柳駅（8件・14.0%）と祇園四条駅（6件・10.5%）です。区画の中央値は18.6坪、駅からの徒歩は中央値4分、坪単価の中央値は14,289円でした。ここでは、弊社が実際に取り扱った物件データをもとに、京都市の居抜き店舗マーケットの実像を整理します。

京都市の取扱実績と、物件が動いている駅

当社が京都市で取り扱った57件を集計すると、区画の中央値は18.6坪、中位50%は15.8〜28.0坪でした。駅からの徒歩は中央値4分です。坪単価の中央値は14,289円、賃料の中央値は月額297,000円となっています（坪単価・賃料は、賃料が判明している57件を対象に集計しました）。

京阪本線沿線が京都市の中心軸

京都市の上位駅は出町柳・祇園四条・清水五条と、同一沿線に並びます。3駅で全体の31.6%を占め、沿線単位で商圏が形成されていることがわかります。駅単体ではなく沿線で候補を並べると、条件の比較がしやすくなります。

下表は、当社が京都市で取り扱った物件の駅別件数です（2024年12月〜2026年10月）。件数は「その駅で実際に物件が動いた回数」であり、居抜き物件の出やすさの目安になります。

京都市の中で、坪単価が高い区・低い区

賃料が判明している57件を区別に集計すると、坪単価の中央値がもっとも高いのは京都市中京区の24,098円（n=15）、もっとも低いのは京都市上京区の14,289円（n=11）でした。掲載は、賃料が判明している物件が10件以上ある2区に限っています。京都市全体の坪単価の中央値は14,289円です。

同じ京都市内でも、区によって坪単価の水準は異なります。予算から逆算して探すなら、まず区を絞り込むことで条件の見通しが立ちます。件数の少ない区は掲載していないため、対象外の区についてはお問い合わせください。

区画サイズと坪単価の関係

下表は、賃料が判明している57件を坪数帯別に分けたものです。帯によって件数が異なるため、件数（n）を併記しています。

〜10坪の坪単価中央値は22,585円に対し、30坪〜は11,160円。区画が小さいほど坪単価は高くなります。一方、月額の総額は〜10坪が175,450円、30坪〜が571,725円で、大きさに比例して増えます。

坪単価を抑えたいなら大きめの区画、月額の固定費を抑えたいなら小さめの区画、というトレードオフです。回転率で稼ぐ業態なら小箱の総額の低さが効き、席数と滞在時間で稼ぐ業態なら大箱の坪単価の低さが効きます。

規模・立地の全体像（20坪未満が61.4%、徒歩4分以内が66.7%）

京都市の取扱57件を規模と立地で見ると、20坪未満が61.4%、駅から徒歩4分以内が66.7%でした。当社が京都市で扱う物件の中心は、15.8〜28.0坪・徒歩4分前後の区画だと考えていただくと、条件設定の目安になります。

主要駅の坪単価実績（弊社取扱ベース）

駅別に坪単価の中央値を出したものが下表です。賃料が判明している物件が5件以上ある駅のみを掲載しています。同じ京都市内でも駅によって水準は異なります。件数が少ない駅の数値は参考値としてご覧ください。

京都市で居抜き物件を探すときの3つの判断軸

1. 沿線で候補を並べる

京都市は京阪本線沿線に取扱が集まります。駅単体ではなく沿線でまとめて候補を見ると、条件と相場の比較がしやすくなります。

2. 坪単価ではなく総額で判断する

坪単価は物件同士を比較する指標としては有効ですが、実際に毎月払うのは総額です。京都市の賃料中央値は月額297,000円。坪単価の低い大きな区画が、総額では負担になることは珍しくありません。想定売上に対する家賃比率で判断してください。

3. 出たタイミングで動く

京都市の取扱では徒歩4分以内が66.7%、20坪未満が61.4%を占めます。こうした条件のよい物件は動きが早く、検討している間に決まることがあります。条件を事前に固めておき、出たときにすぐ内見できる状態にしておくことが重要です。