【神戸市中央区・三宮駅5分】巨大な飲食市場で独自のポジションを築ける洋食店の居抜き物件／約12.1坪

【神戸市中央区の居抜き店舗マーケット｜居抜きの神様の取扱実績】

居抜きの神様では、2024年2月〜2026年9月に神戸市中央区で50件の店舗物件を取り扱いました。これは神戸市のなかで1位、全体の56.2%にあたります。取扱がもっとも多いのは三宮駅の17件（34.0%）で、上位3駅（三宮・神戸三宮・三ノ宮）だけで78.0%を占めます。区画の中央値は12.6坪、駅からの徒歩は中央値3分、坪単価の中央値は20,520円でした。ここでは、弊社が実際に取り扱った物件データをもとに、神戸市中央区の居抜き店舗マーケットの実像を整理します。

神戸市中央区の取扱実績と、物件が動いている駅

当社が神戸市中央区で取り扱った50件を集計すると、区画の中央値は12.6坪、中位50%は9.1〜21.3坪でした。駅からの徒歩は中央値3分です。坪単価の中央値は20,520円、賃料の中央値は月額231,000円となっています（坪単価・賃料は、賃料が判明している50件を対象に集計しました）。

物件が動く駅は限られる。神戸市中央区はまず上位駅から見る

神戸市中央区の取扱で最初に押さえるべきは、物件が出る駅が偏っていることです。三宮駅が17件（34.0%）で突出し、上位3駅（三宮・神戸三宮・三ノ宮）だけで全体の78.0%を占めます。エリアを広く見るより、厚みのある駅を継続して追うほうが、結果的に選択肢は増えます。

下表は、当社が神戸市中央区で取り扱った物件の駅別件数です（2024年2月〜2026年9月）。件数は「その駅で実際に物件が動いた回数」であり、居抜き物件の出やすさの目安になります。

神戸市中央区の坪単価は、神戸市の中でどの位置にあるか

賃料が判明している50件で坪単価の中央値を出すと20,520円でした。賃料判明分が10件以上ある2区で比べると、神戸市中央区は1位です。次点は2位神戸市長田区12,135円です。

神戸市中央区は神戸市のなかでも相応の水準にあります。坪単価そのものを下げるのは難しいため、費用をコントロールする鍵は区画サイズの選び方です。必要な席数と客単価から逆算し、坪数を絞れるかどうかで月額の負担は大きく変わります。

区画サイズと坪単価の関係

下表は、賃料が判明している50件を坪数帯別に分けたものです。帯によって件数が異なるため、件数（n）を併記しています。

坪単価がもっとも高いのは〜10坪の24,037円、もっとも低いのは20〜30坪の13,354円（n=5）です。小さい区画ほど坪単価が高いという関係は20〜30坪までで、30坪〜は13,597円（n=9）と再び上がっており、神戸市中央区では坪数帯と坪単価がきれいな一直線にはなっていません。件数の少ない帯もあるため、傾向として断定はできません。

月額の総額で見ると、〜10坪が165,000円、30坪〜が695,750円です。坪単価がもっとも低い20〜30坪が総額でも有利とは限らないため、坪単価と総額の両方を並べて比較することをおすすめします。

規模・立地の全体像（20坪未満が72.0%、徒歩4分以内が60.0%）

神戸市中央区の取扱50件を規模と立地で見ると、20坪未満が72.0%、駅から徒歩4分以内が60.0%でした。当社が神戸市中央区で扱う物件の中心は、9.1〜21.3坪・徒歩3分前後の区画だと考えていただくと、条件設定の目安になります。

主要駅の坪単価実績（弊社取扱ベース）

駅別に坪単価の中央値を出したものが下表です。賃料が判明している物件が5件以上ある駅のみを掲載しています。同じ神戸市中央区内でも駅によって水準は異なります。件数が少ない駅の数値は参考値としてご覧ください。

神戸市中央区で居抜き物件を探すときの3つの判断軸

1. まず厚い駅から見る

神戸市中央区は物件が出る駅が偏っています。三宮・神戸三宮・三ノ宮のように取扱の多い駅を軸に据え、そこから条件を広げるほうが、最初から広く探すより早く決まります。

2. 坪単価ではなく総額で判断する

坪単価は物件同士を比較する指標としては有効ですが、実際に毎月払うのは総額です。神戸市中央区の賃料中央値は月額231,000円。坪単価の低い大きな区画が、総額では負担になることは珍しくありません。想定売上に対する家賃比率で判断してください。

3. 出たタイミングで動く

神戸市中央区の取扱では徒歩4分以内が60.0%、20坪未満が72.0%を占めます。こうした条件のよい物件は動きが早く、検討している間に決まることがあります。条件を事前に固めておき、出たときにすぐ内見できる状態にしておくことが重要です。