【目黒区・中目黒駅徒歩5分】東山1丁目の1階小箱立ち飲み居酒屋居抜き物件／約8.5坪

目黒区東山1丁目、東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒駅」徒歩5分。 山手通りから1本入った商店街風の路地にある、約8.5坪の1階立ち飲み居酒屋居抜き物件です。 前業態は居酒屋で、立ち飲み、小箱酒場、創作居酒屋、カウンター飲食店、ワイン酒場、日本酒酒場、クラフト系の小規模飲食店などを検討している方に、まず現地を確認いただきたい募集案件です。 本物件の大きな特徴は、中目黒駅徒歩5分の立地で、1階の小箱居酒屋居抜きとして検討できる点です。 中目黒は、飲食店への感度が高いお客様が多く、ただ安いだけ、ただ駅に近いだけでは選ばれにくいエリアです。 一方で、料理、酒、空間、接客、店主の個性が伝わる店舗であれば、目的来店やリピートを狙う店舗づくりを検討しやすい街でもあります。 中目黒駅半径500m圏内には飲食店が約692店あり、そのうち居酒屋は約170店あります。 競合確認は必要ですが、これは中目黒周辺に食事、飲み、二軒目、少人数利用の選択肢が多く存在する飲食集積エリアであることを示す材料です。 周辺に居酒屋が多いからこそ、単なる大衆酒場ではなく、何を食べさせる店なのか、どの時間帯に使ってもらう店なのか、どの客層を狙うのかを明確にしたい立地です。 本物件は、メイン通り沿いで大量の通行量だけを狙う物件ではありません。 山手通りから1本入った路地にあるため、現地では駅からの導線、周辺店舗との並び、通行者の流れ、夜の見え方を確認する必要があります。 その一方で、商店街風の路地にある小箱店舗として、ふらっと入りやすい立ち飲み、常連がつきやすい酒場、飲食感度の高い方に刺さる小規模店を検討しやすい立地です。 約8.5坪という面積は、大人数宴会を取る店舗ではなく、少人数利用やカウンター中心の運営を前提にした小箱業態に向いています。 立ち飲み、カウンター酒場、創作つまみを出す居酒屋、ワインと小皿料理、日本酒と季節料理、焼き物や揚げ物を絞った専門酒場など、席数を広げすぎず、商品力と回転、接客で勝負する店舗づくりを検討できます。 1階区画である点も見逃せません。小箱店舗では、店頭の見え方、入口の入りやすさ、看板、暖簾、メニュー掲出、外から伝わる店内の雰囲気が来店判断に関わります。 特に中目黒では、「何の店か分かる」「少し気になる」「入りやすい」「知人に紹介しやすい」という店頭設計が重要です。 現地では、看板位置、ファサード、入口まわり、夜間の視認性を必ず確認したい物件です。 前業態が居酒屋のため、既存の内装、厨房設備、カウンター、客席造作、排気、ダクト、給排水、電気容量、ガス容量、空調、グリストラップなどを活用できる場合、スケルトンから店舗を作る場合と比べて、開業準備期間や工事範囲を抑えられる可能性があります。 造作譲渡金は税込3,300,000円の記載があるため、譲渡対象、設備状態、修繕の要否、希望業態で使える範囲は内見時に確認してください。 立ち飲み居酒屋や小箱酒場を検討する場合は、厨房と客席の距離、提供動線、ドリンク提供のしやすさ、冷蔵冷凍設備の配置、食材保管スペース、洗い場の使い勝手が重要です。約8.5坪のため、メニュー数を広げすぎるよりも、看板商品、酒の打ち出し、提供スピード、客単価の設計を事前に整理したうえで現地を見ると判断しやすくなります。 中目黒エリアは、季節や曜日によって人の動きに波が出やすい商圏です。 特に春の目黒川周辺の回遊需要は検討材料になりますが、本物件は山手通りを挟んだ東山側に位置するため、桜需要を過度に前提にするのではなく、通常期に近隣利用・目的来店・二軒目利用をどのように取るかを確認したい物件です。 現地では昼夜の人通り、周辺店舗の営業状況、曜日ごとの雰囲気を確認することをおすすめします。 賃料は税込528,000円、共益管理費は税込33,000円です。 約8.5坪の小箱としては月額固定費が軽い物件ではありません。 そのため、単に安さで判断する物件ではなく、中目黒駅徒歩5分、1階、小箱居酒屋居抜き、飲食店が集まる東山1丁目という条件を、単価設計と店舗コンセプトに落とし込めるかが重要です。席数、立ち飲み比率、客単価、回転、営業時間、人員体制、追加工事費を具体的に試算したい物件です。 契約は定期借家8年、再契約相談の記載があります。保証金6ヶ月、礼金6ヶ月、償却2ヶ月、中途礼金は3年毎に1ヶ月分の記載があります。 出店検討時には、賃料、共益管理費、造作譲渡金、保証金、礼金、償却、中途礼金、保証会社費用、火災保険、企画料、不動産手数料、追加工事費を含めた初期費用総額を必ず確認してください。 業態業種制限として、風営関連、ガールズバーは不可の記載があります。 カラオケを使用する場合は十分な防音対策が必要です。 営業時間制限なしの記載がありますが、希望する営業内容、音、匂い、煙、排気、近隣環境、建物ルール、許認可については、申込前に確認が必要です。 小箱酒場、立ち飲み、焼き物、揚げ物、深夜帯営業を検討する場合は、設備条件と近隣環境を必ず確認してください。 この物件は、万人向けの低コスト物件ではありません。 中目黒という飲食感度の高い街で、立ち飲み居酒屋、小箱酒場、創作系のカウンター飲食店を作りたい方に向いた物件です。 周辺には飲食店が多く、比較される環境です。その分、店の個性や商品力を出せる方にとっては、現地確認の価値があります。 写真や図面だけでは、山手通りから1本入った路地の雰囲気、夜の人通り、周辺飲食店との距離感、店頭視認性、厨房動線、立ち飲みで使った場合の客席感までは判断しきれません。中目黒で小箱酒場、立ち飲み居酒屋、カウンター飲食店を検討している方は、まずは現地で、立地、入口、看板位置、厨房設備、排気、客席配置をご確認ください。 中目黒で「ただ店を出す」のではなく、グルメ感度の高いお客様に選ばれる小箱酒場を作りたい方に、ぜひ一度見ていただきたい物件です。